|
MÜLKİYET HAKKINDAN DOĞAN YETKİLERİN KOMŞU LEHİNE SINIRLANDIRILMASI
İÇİNDEKİLER
GİRİŞ………………………………………………………………………..……1
1. KOMŞU HAKKI…………………………..…………………………..…….3
a. KAVRAM VE TANIM…………………………………………………..3
b. KULLANMA BİÇİMİ…………………………………………………...4
c. ZARAR VEREN TAŞKIN EYLEMLER………………………….....4
d. YARGI KARARLARINA GÖRE TAŞKIN DAVRANIŞLAR…….7
2. KAZI VE YAPILAR……………………………………………………..….8
a. KURAL…………………………………………………………………....8
b. ÖZEL KURALLAR……………………………………………….……10
c. YARGI KARARLARINA GÖRE KAZI VE YAPI İLE İLGİLİ KAÇINMA ÖDEVİ…………………………………………………………...10
3. BİTKİLER………………………………………………………………………....11
a. KURAL…………………………………………………………………….……11
b. DAL VE KÖKLERİN KESİLMESİNİN ŞARTLARI……………..……12
c. HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER…………………………………..…………13
d. ÖZEL KURALLAR………………………………………..………………….14
e. YARGI KARARLARINA GÖRE BİTKİ VE AĞAÇLARLA İLGİLİ KAÇINMA VE KATLANMA ÖDEVİ………….………………………....14
4. DOĞAL OLARAK AKAN SU………………………………..………………….15
KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN ŞARTLARI………….…………..15
5. FAZLA SUYUN AKITILMASI………………………………..…………….…16
6. MECRA GEÇİRİLMESİ…………………………………………………………17
a. KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ…………………………..……………...17
b. KATLANMA ÖDEVİNİN DOĞMASI İÇİN GEREKEN ŞARTLAR…18
c. YÜKÜMLÜ TAŞINMAZ MALİKİNİN MENFAATİNİN KORUNMASI………………………………………………………………….20
d. DURUMUN DEĞİŞMESİ…………………………………………………...21
e. YARGI KARARLARINA GÖRE MECRA HAKKINA KATLANMA ÖDEVİ…………………………………………………………………………..21
7. GEÇİT HAKLARI………………………………………………………………...22
a. ZORUNLU GEÇİT……………………………………………………….…..22
b. ZORUNLU GEÇİT İRTİFAKININ ŞARTLARI……………………..….23
c. ZORUNLU SU HAKKI………………………………..……………………..26
d. DİĞER GEÇİT HAKLARI……………………….…………………………27
8. SINIRLIKLAR……………………………………………………………………..27
9. KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ……………………………………………..…...27
BİBLİYOGRAFYA………..……………………………………………….…………29
GİRİŞ
Mülkiyetin hukukumuzda kanuni bir tanımı yoktur. Ancak MK. md. 683’ de, bir şeye malik olan kimsenin, “Hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi, kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip” olacağı, “Malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebileceği” ifade edilmiştir. Eşya Hukuku’nun bütünü göz önünde tutularak ele alındığında, mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan ayni hak olarak nitelenebilir. Ancak mülkiyet hakkının bir başka özelliği de muhtevasının sadece yetkileri değil, aynı zamanda ödevleri de kapsamasıdır.
MK. md. 683’de, malike tanınan tasarruf yetkisinin sınırsız olmadığı ifade edilmiştir. Diğer taraftan temel haklardan biri olan mülkiyet hakkı Anayasa md. 13’de belirtildiği üzere, özüne dokunulmaksızın “Yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve laik cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.”
Mülkiyetin, Medenî Kanun da ve başka kanunlarda çağdaş sosyal bir görüşle konulmuş sınırları da vardır. Hukuk düzenimizin, mülkiyet özgürlüğüne koyduğu genel sınırlamaların başında, dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılmasını yasaklayan kural gelir. (MK. m. 2) Gerçekten, bir menfaatin hak haline gelebilmesi için ilk şart, hukuk düzeninin bu menfaati korumaya değer bulmasıdır. Bunun dışında mülkiyet hakkına sözleşme ile kayıtlar konabilir. MK. md. 731 ve devamında “Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” başlığı altında esas itibariyle özel hukuk kısıtlamaları karakteri taşıyan hükümler yer almaktadır. Fakat özel hukuk kısıtlamaları sadece m. 731 ve devamından ibaret değildir.
Aile konutunun diğer eşin rızası olmadan devri veya hakla sınırlama yasağı (MK. md. 194)
Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan malî bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektiği hâkimin tedbir olarak eşlerden birinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kaldırması (MK. md. 199)
Belli olmayan ortak sınırı belirlemek için yardım yükümlülüğü (MK. md. 720)
Haksız yapıda, şartların gerçekleşmesi halinde arazinin mülkiyetini iyi niyetli arazi malikine devretme yükümlülüğü (MK. md. 724)
Taşan bir inşaata kanun gereği katlanma ve yapı sahibine bir irtifak hakkı tanıma veya taşılan yerin mülkiyetini devir yükümlülüğü (MK. md. 698)
de taşınmaz mülkiyetinin aşağıda incelenecek kısımları gibi birer özel hukuk kısıtlamasıdır.
MK. md. 737–750 de yer alan kısıtlamalar, komşuluk sebebiyle meydana gelen karşılıklı ilişkide, birbirini rahatsız etmemeleri, zarara sokmamaları veya birbirine yardım etmelerini amaçlamaktadır. Bu çalışmada ‘Mülkiyet hakkından doğan yetkilerin komşu lehine sınırlandırılması’ Medenî Kanunumuzun sistematiğine uygun olarak ele alınacaktır.
1. KOMŞU HAKKI
a. KAVRAM VE TANIM
MK. md. 737’ de komşulardan söz edilmiş, fakat bu konuda belirleyici bir ölçü gösterilmemiştir. Bu sebeple doktrin ve uygulamadan yararlanarak, komşunun tespiti gerekir. Komşudan maksat; taşınmazlardan birinde yapılan taşkın eylemlerin etkilerini duyurabilecek alan içinde bulunan taşınmazların bütünüdür. Komşuluğu belirlerken, taşınmazların birbirine yakınlığı, uzaklığı, birbirine bitişik olup olmadığı önemli değildir. Komşu kavramı, nisbî bir kavram olup, her somut olayda yapılan eylemlerin etkilerini doğurabileceği alan göz önünde tutularak hangi taşınmazların komşu sayılması gerektiği belirlenmelidir. Çünkü taşkın eylemler, sadece birbirine bitişik komşular arasında değil, birbirinden az çok ayrı olan komşular arasında da söz konusu edilebilir. Bir kişinin mülkünün kullanılmasının etki alanı içinde bulunan kimseler komşu sayılır. Taşınmazların mevkiinin, komşuluk ilişkilerine yer vermesi yeter. Yargıtay’a göre “(…)Buradaki komşudan maksat, yalnız birbirine bitişik olan yapılar değil, içindekilerin herhangi bir davranışı ile uzakta veya yakında bulunan diğer yapılar ile ilgili taşınmazlardır…” Buna göre komşu, yalnız zarar veren taşkın eylemin meydana geldiği taşınmazın civarında, bitişiğinde değil, bu eylemlerden zarar gören tüm taşınmazlardır. Bu anlamda kat mülkiyeti kurulan taşınmazın çeşitli katları da MK. md. 737 anlamında komşu sayılır.
b. KULLANMA BİÇİMİ
Taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkiler, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kullanılabilir. Malik, yetkilerini kullanırken, yine mülkiyet hakkından doğan ödevlere de uymak mecburiyetindedir. Öyle ki, MK. md. 737 ve 738 ile malike, kaçınma ödevi yüklemiş bulunmaktadır. Malik komşularına zarar verecek her türlü taşkın eylemlerden kaçınmakla ödevli kılınmıştır. Öte yandan söz konusu hükümlerle malike, komşulardan gelecek aşırı olmayan etkilere katlanma ödevi de yükletilmiştir.
Komşular arasında iyi ilişki kurmak, iyi geçinmek ve zarar verici davranışlardan kaçınmak amacıyla konan MK. md. 737/I e göre “Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetlerini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.” Böylece komşulara zarar verecek nitelikte taşkın etkiler meydana getiren eylemlerden kaçınma zorunluluğu öngörülmüştür.
c. ZARAR VEREN TAŞKIN EYLEMLER
Kural olarak bir malik, taşınmazını, tahsis edildiği amaca uygun olarak kullanmaktan alıkonamaz. Ancak MK. 737/I ile malik için zarar verecek taşkın eylemlerden, aşırı davranışlardan kaçınma ödevi öngörülmüştür. Öte yandan, yine bahsedilen hükmün 2. fıkrasında “Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.” ifadeleri yer almaktadır. Bunun sonucu olarak Kanunun, malike, yükletilen kaçınma ödevine aykırı davranılmış olup olmadığı, bir eylemin taşkınlık sayılıp sayılmayacağı belirlenirken, komşuya zarar vermeme ölçütü benimsenmiştir. MK. md. 737/II de örnek olarak sayılanlar içinde komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşma, rahatsızlık vermeme ölçütü söz konusudur. Demek ki, bir kullanmanın taşkınlık sayılıp sayılmayacağını belirlerken, hâkim o taşınmazın yerini, özgülendiği amacı ve mahallî adetleri göz önünde tutmalıdır. Kanunda nelerin taşkınlık sayılacağı yönünden genel bir kural öngörülmediğinden, burada, hâkime geniş bir takdir hakkı tanındığı söylenebilir.
Ülkenin her yerinde sosyal ve ekonomik ihtiyaçlar, mahallî adetler birbirine benzemediği için, Kanun hâkime, genel ihtiyaçları ve bölgedeki adetleri dikkate alarak bir düzenleme yapmak konusunda da yetki verilmiş olduğu ileri sürülebilir. Ancak, anlaşmazlık durumunda tarafların menfaati makûl bir şekilde tartılarak, komşular arasında hoşgörü ile karşılanması gereken eylemlerle diğerleri arasındaki sınırı tespit etmek gerekir. Buna göre kalorifer bacasından çıkan dumanın bir taşkınlık teşkil edip etmediğinin tespitinde, bunun mahallî adetlere göre, komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi geçen bir keyfiyet olup olmadığının tespiti gerekir. Ayrıca kalorifer tesisatının, bölgenin şartlarına ve mahallî adetlere göre, bütün bilimsel tedbirlerin uygulanıp uygulanmadığının ve bu eksiklikler varsa ne şekilde giderilmesi gerektiğinin incelenmesi gerekir. Meselâ köyde bir tarlaya atılan gübrenin çıkardığı koku, taşınmazın kullanılmasında taşkınlık sayılmaz. Buna karşılık, bir fabrikanın koku yapan bazı maddelerini, bir kentin içinden geçen suya döküp pis kokunun yayılmasına sebep olunması, MK. md. 737 anlamında taşkınlık kabul edilmelidir. Kısacası; taşınmazın bulunduğu bölgenin köy, kasaba, şehir olup olmamasına, taşınmazların şehrin iş yerinde veya oturma bölgesinde bulunup bulunmamasına göre, malike düşen kaçınma ödevinin kapsamı değişir. Taşınmazın niteliği de, davranışın taşkın sayılıp sayılmayacağını etkiler. Taşınmazın tahsis edildiği amaca uygun düşen eylemler, taşkınlık sayılmaz. Ancak, taşınmazlar bulundukları bölgelerin özelliklerine uygun işletmelere özgülenmelidirler. Meselâ, bir kentin oturma bölgesindeki bir taşınmaz ahır olarak kullanılmamalıdır.
Taşınmaz malikinin kaçınma ödevi belirlenirken, taşkınlığın komşu taşınmaz ve komşu üzerinde zarar veren ve alışılmış ölçülere göre çekilmez bir etki yapan nitelikte bulunup bulunmadığı göz önünde tutulmalıdır. Eğer gürültüler ve taşkınlıklar komşuda alışılmış ölçülere göre çekilmez bir etki meydana getirmez ise, ondan hoşgörü göstermesi, buna katlanması beklenmelidir. Genel olarak denilebilir ki, zarar verebilecek ve her şeyden önce sağlığa dokunan taşkınlıklar, bacalardan çıkan gazlar, suyun kirletilmesi MK. md. 737 kapsamına girer. Tozların içeriye girmesi, çeşmelerin, hendek, sarnıç, lağımların rutubet yapması, kurum veya duman yüzünden ekinlerin zarara uğraması, rahatsızlık veren özellikle gürültü çıkaran taşkınlıklar da bu kapsamdadır. Günlük hayatta sıkça karşılaştığımız apartman ve evlerin bahçelerinde, çocuk bağırmaları, piyano ve keman egzersizleri, radyo, pikap, televizyon gürültüleri, yüksek sesle saz ve şarkı icrası, halı silkmeleri, evde beslenen köpeklerin uluma ve bağırmaları apartman ya da evde oturanların huzurlarını bozan davranışlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenlemelerle Medenî Kanunun komşuluk hukukuna ilişkin ödevleri uygulama alanı bulmuştur.
Malikin MK. md. 737 deki yükümlülüğünü ihlâl etmesi, aynı Kanun md. 730 gereğince sorumlu olmasına yol açar. Bu ihlâlin kusurlu bir fiil sonucu olması gerekmez. Kusur ile sebebiyet verilmiş olmasa dahi, taşkınlık teşkil eden bir fiilin mevcudiyeti MK. md. 737’nin uygulanması için yeterlidir. Malik zarar tehlikesini gidermeye, durumu eski hale getirmeye, saldırı sebebini sona erdirmeye ve doğmuş zararı tazmine mecburdur. Hâkim, taşkınlığın önlenmesi için hangi tedbirlerin alınacağını kararında açıkça belirtmelidir.
d. YARGI KARARLARINA GÖRE TAŞKIN DAVRANIŞLAR
Davalının kullandığı bıçkı makinelerinin davacıyı rahatsız edecek şekilde zarar meydana getirdiğine ve bunun giderilmesi yolları bilirkişi raporunda açıklandığına göre, bu yolda karar verilmesi gerekir. ‘davacılara ait tezgâhların çalışması sırasında çıkan gürültüden davacının fazlasıyla rahatsız olacağı, uyuyamayacağı, iki kişinin dahi konuşmasının anlaşılamayacağı yerinde yapılan keşfe ait bilirkişi sözlerinden anlaşılmaktadır… Davacının evinde durulmaz dereceye vardırılan gürültü hoş görülülükle karşılanamaz. Komşu hakkının korunması öncelikle gelir.’
Davalının evinin çatısına biriken yağmur sularının davacıya zarar verip vermediği araştırılmalı ve bir zarar varsa bunu önleyecek tedbirlerin alınmasına davalı zorlanmalıdır.
Evinin bitişiğinde olan komşu ahırının duvarından sızan rutubet ile pis kokuların önlenmesi istenebilir. “davalının taşınmazına tuvalet inşa etmesi önlenemez. Ancak tuvalet olarak kullanılmaktan ötürü bir zarar meydana gelmişse bunun önlenmesi istenebilir.”
Bir tarım bölgesinde fabrika kurulmamalıdır. Duman ve çevreye saçacağı kimyasal maddeler, fabrikaya ait pis sular, bu komşu tarım toprağına sahip kişileri zarara uğratır. Onların da MK. md. 737 uyarınca zararlı eylemlerin önlenmesini istemeleri haklarıdır.
Komşu fabrikanın bacasından çıkan dumanlardan, bahçenin harap olduğunu ve meyvelerin yenilmez hale geldiğini ileri sürerek bahçe sahibi, MK. 737. maddesi gereğince bu durumun önlenmesini isteyebilir.
Davalının kalorifer bacasının komşuluk hukuku ilişkilerine uygun bulunmayacak biçimde duman çıkarttığı ve bundan davacının zarar gördüğü bilirkişilerce tespit edilmiş ve mahkemece kalorifer tesisatının mazotla işleyecek biçime çevrilmesi yolu ile zararın giderilmesine karar verilmiştir. Bu zararın giderilmesi şartlarının aranması ve yerine getirilmesi hukuk kurallarının bir buyruğudur. Bu ise, bilirkişi incelemesi ile olacaktır. Bilirkişiler, kalorifer işletmesinin mazotla yapılmasını ya da bacanın yükseltilmesini, konuyu çözümleyici olarak ileri sürdükleri için görüşlere uygun olarak sorunun çözülmesi yoluna gidilmelidir.
Malikin yapısına pencere açması, MK. md. 737’ye uyan bir taşkınlık sayılmamaktadır. Bir taşınmaz malikini, kendi sınırları içinde yaptırdığı yapıda komşu taşınmaza bakan pencere açmaktan alıkoyan bir hüküm yoktur. Anayasanın güvencesi altında olan mülkiyet hakkının kanun hükümleri dışında geleneklere veya dinî inançlara göre sınırlandırılması uygun olmaz. Yargıtay’ın bu konudaki inançları kökleşmiştir.
2.KAZI VE YAPILAR
a. KURAL
MK. md. 738’e göre “ Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.” Bunun bir sonucu olarak “Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.” Böylece, bir taşınmaz malikinin tamamen kendi arazisinin sınırları içinde olsa dahi, kazı ve yapı serbestîsi komşuları lehine kısıtlanmıştır. Şayet taşınmaz maliki kazı ve yapı yaparken sınırları aşarsa, bu takdirde, MK. md. 725’in uygulanacağı bir mülkiyet ihlâli söz konusu olur. Yapı malzemelerinin komşu taşınmaza konulması halinde ise, MK. md. 683 uyarınca el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Fakat bir yapının veya kazının komşu taşınmazda toprak kayması, su sızmasına yol açması halinde MK. md. 738 uygulanır. Malik komşularına zarar verecek, komşu arazideki tesisleri ve yapıları tehlikeye sokacak davranışlardan kaçınmaya mecburdur. Aksi halde MK. md. 730 uyarınca sorumlu olur. Zarar veren kazıda gerekli önlemleri almaya mecbur tutulur. Hatta gerektiğinde kazı durdurulur; ayrıca komşuya verdiği zarar tazmin ettirilir.
Malikin yükümlülüğünü ihlâl ederek yaptığı inşaatta ise MK. md. 738/f. 2’de “ Taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Yani MK. md. 725 kıyasen uygulanacaktır. Şöyle ki; zarara uğrayan komşu, süresi içinde itiraz etmezse ve inşaat iyi niyetli yapılmış olup da durum ve şartlar da uygun ise, yapı kaldırılmaz. Komşu taşınmaz maliki, kendi arazisine zarar veren inşaatı gördüğü halde, buna on beş gün içinde itiraz etmemişse, tazminat hakkı saklı olmak üzere yapılan taşkın inşaata katlanmak mecburiyetinde kalabilir. Komşu araziye taşma söz konusu olmadığı için, taşılan arazi kısmının devri veya yapı malikine irtifak hakkı tanınması da gerekmez. Fakat yapılan yapının yıktırılmaması imkânının kazanılması karşılığında, komşunun uğradığı zararın tazmin edilmesi gerekir. Şayet yukarıda belirtilen şartlar yoksa zarara uğrayan komşu, komşuluk ilişkisine ait kurallara aykırı şekilde yapılan yapının yıktırılmasını isteyebilir. Kazı ve yapı sonucunda komşu taşınmazdaki kaynağın kesilmesi veya kirletilmesi halinde MK. md. 757 ve 758 hükümleri uygulanır.
b. ÖZEL KURALLAR
MK. md. 739’da “Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarda belirtilir” hükmü yer almaktadır. Bu hususu özellikle düzenleyen İmar Kanunu’dur. Özel kanunlarda belirtilen kazı ve yapının dar hükümlerine ihlâli halinde de MK. md. 738 uygulanır.
c. YARGI KARARLARINA GÖRE KAZI VE YAPI İLE İLGİLİ KAÇINMA ÖDEVİ
Komşunun yaptırdığı kazı sebebiyle zarar görenin mevcut hakkına malik olması gerektiğini ve giderim alacaklısı, kazı sonunda yıkılan komşu yapıda kiracı olarak bulunduğu için, kazının yapıldığı arsada paydaş olan kişi tarafından böylece verilen zarardan sorumlulukta, BK. md. 41 ve devamı hükümlerin uygulanacağını belirtmiştir. Yargıtay MK. md. 730’daki sorumluluğu kusur sorumluluğu olarak değerlendirmiştir. Ancak Karahasan’ a göre bu bir kusursuz sorumluluktur ve Yargıtay maddenin lâfzına göre bir yorum yapmıştır." MK. md. 1 gereğince İsviçre Medenî Kanunu’nun metni göz önüne alınarak, malikin 738 uyarınca da, genel olarak, yani ister malikin elinde bulunsun, isterse kiracı ya da intifa hakkı sahibinin elinde olsun komşu taşınmazlara zarar veremeyeceğini kabul etmek zorunludur.” Kanaatimizce de, MK. md. 730 bir kusursuz sorumluluğu öngörmüştür ve kanunun anlam ve gereği, komşu taşınmazlardan yararlanan kişileri korumaktadır. Sosyal ve insanî düşünceler bunu gerekli kılmaktadır.
Bir kimsenin komşu arsada yapılan yapı dolayısıyla kendi yapısına zarar gelmesi halinde hem komşu arsanın malikine karşı Medenî Kanun’un hükümlerine dayanan bir tazminat hakkı, hem de, yapıyı yapan kimseye karşı Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümlerine dayanarak tazminat hakkı doğabilir. Bu iki hakkın gayesi; aynı zararın bertaraf edilmesi olduğundan, ortada hakların telâhuku denilen hukukî durum mevcut olduğu kabul edilir. Hakların telâhuku halinde, hak sahibi, bu haklardan hepsini aynı zamanda kullanabileceği gibi, bunlardan bir tanesini kullanmaya da salahiyetlidir.
Gerekli tedbirlerin alınmaması yüzünden zarar gören yapı, malik tarafından yerine başka bir yapı yapılmak üzere yıkılacak idi ise, bir zarardan söz edilemez ve tazminat gerekmez.
“Davacının kendi arsasında bulunan yapısının yapılış sistemi ne olursa olsun; zarar, komşu arsa malikinin, hakkını kullanırken, bunu aşarak gerekli tedbirleri almaması şeklinde davranışından doğmuştur. Kazı sırasında bitişik arsaya zarar verecek şekildeki davranış, zararın meydana gelmesinin tek nedenidir. Şayet, teknik kurallara uygun davranılmış veya kazı bu şekilde yapılmamış olsaydı, zarar hiç meydana gelmeyecekti. Zarar veya zararın bir miktar üzerinden gerçekleşmesi davacının yapısının yapılış tarzından değil, davalının arsasındaki kazıdan meydana geldiğine göre, davacının zararının ödetilmesinde birlikte kusur kuralının uygulanması ve bu yapılış tarzının karşılığı olan miktar için davalının da bir derece kusuru olduğu esası benimsenerek indirme yapılması usule ve yasaya aykırıdır.” Bu karar da doktrinde eleştirilmektedir. Bilirkişilerce birlikte kusur saptanmışken dairenin böyle bir karar vermesi MK. md. 738’in özüyle bağdaşmaz.
3. BİTKİLER
a. KURAL
Taşınmaz maliki, mülkiyetten doğan yetkilerini kullanarak taşınmazı üzerine ve dilediği yerine çeşitli ağaç ve kalıcı bitkiler dikebilir. Bu bitkilerden taşkın olup olmadığı tartışılabilenler, kalıcı olarak, yani sürekli kalmak üzere dikilen bitkiler ve ağaçlardır. Geçici olarak ve yakın gelecekte kaldırılmak üzere dikilen, yani taşınmazın bütünleyici parçası sayılmayan menkul bitkiler yönünden menkul inşaatla ilgili hükümler kıyasen uygulanır ve bunlara taşkın bitkiyle ilgili hükümler uygulanamaz. Söğüt ve kavak ağaçları, Yargıtay uygulamasına göre, geçici olarak ve yakın gelecekte kaldırılmak üzere dikilen ağaç türü olarak nitelendirilmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda menkul inşaatla ilgili hükümleri kıyasen uygulamaktadır. Kanaatimizce söğüt ve kavak ağaçları sürekli kalmak üzere dikilen bitki ve ağaçlardandır. Bu sebeple burada MK. md. 740 uygulama alanı bulmalıdır.
Ağaç ve bitkilerin taşkınlığından söz edilebilmesi için, bunların dallarının ve köklerinin yatay sınırı aşarak komşu taşınmaza sarkması ya da geçmesi gerekir. MK. md. 740 a göre “Komşunu arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.” 740/II de ise “Ekilmiş ve üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.” 740/III de ise “Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.” hükmüyle komşu ormanlar için katlanma ödevi açıkça öngörülmüştür. Buna karşılık, diğer yerlerde, ağacın, komşu toprağı aşan dal ve köklerine katlanma ödevi, zarar vermeme şartına bağlanmıştır. Eğer bir zarar söz konusu olursa, uygun bir süre içinde dal ve köklerin kaldırılması gerekir. Aksi durumda ise, komşu, bunların kesip kalıntılarını benimsemeye yetkili kılınmıştır.
b. DAL VE KÖKLERİN KESİLMESİNİN ŞARTLARI
Ağacın komşu toprağın sınırını aşan dal ve köklerinin kesilebilmesi için, aştığı toprağa zarar vermesi gerekir. Burada her çeşit taşınmazın kullanılması yönünden malik için katlanma sınırını aşan bir zarar söz konusudur. Öyle ki, gölge ve rutubetin bitkilere zararlı olması, dalların manzara kesmesi, güneş ışığının eve girmesini önlemesi, MK. md. 740 anlamında zarar sayılır. Dal ve köklerin gelip geçmeye engel olmasında da durum böyledir. Uyuşmazlık çıkarsa, zararın varlığını ispat etmek komşuya düşer.
Ağacın gövdesinin bulunduğu taşınmaz malikine uygun bir sürenin verilmesi gerekir. BK md. 106 ya göre, bu süre, ya komşu veya başvurması üzerine hâkim tarafından belirlenir. Ne var ki, böyle bir süre verilirken budama ve ekme mevsimi göz önünde bulundurulmalıdır. Aksi durumda, MK. md. 2’ye aykırı davranılmış olur. Dal ve köklerin kaldırılması isteminin kime yapılacağı Kanunda açıklanmış değilse de, ağacın gövdesinin bulunduğu taşınmaz zilyedine, taşınmazdan yararlanan kişiye yöneltilmesi kabul edilmektedir. Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz paydaşı, MK. md. 691’e dayanarak, ağacın aşan dal ve köklerini kesmeye yetkisi vardır. Öte yandan komşu taşınmaz üzerinde, intifa hakkı ya da geçit hakkı sahibi olan kişi de, dal ve köklerin sınırı geçmesiyle, hakkın kullanılması güçleşmiş, böylece zarar meydana gelmiş ise, kesme için istemde bulunma yetkisi tanınmıştır.
c. HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER
MK. md. 740/II’de “Ekilmiş ve üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.” hükmü yer almaktadır. Ekilmişten maksat, yalnızca buğday ve benzeri bitkileri değil, çiçek, sebze ve fidanı da kapsar. Meyvelerin toplanması için, dalların sınırı aşmasıyla komşunun bir zarara uğramasına gerek yoktur.
Meyve, ağacında durdukça, gövdenin sahibinin mülkiyetinde kalır. Eğer meyve toplanırsa, toplama hakkı olan kimsenin mülkiyetine geçer. Toplama hakkı ise, dalların geçtiği komşu taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya intifa hakkı sahibine ve varsa kiracıya tanınmıştır.
d. ÖZEL KURALLAR
MK. md. 741’de “Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlenir.” Hükmü yer almış ise de bu güne kadar böyle bir özel kanun çıkarılmış değildir. Öyleyse, taşınmazların yeri, niteliği ve mahallî adetler bu konuda göz önünde tutulmalıdır.
e. YARGI KARARLARINA GÖRE BİTKİ VE AĞAÇLARLA İLGİLİ KAÇINMA VE KATLANMA ÖDEVİ
Davalının kendi tarlasında diktiği, henüz iki yaşında olan, sağladığı yarara göre davacıya fahiş zarar da verdiği saptanmayan kavak ağaçlarının ileride zararın artacağından söz edilerek sökülmesine karar verilmesinde isabet yoktur.
Ağaçların kal’i istemi hakkında MK. md. 2 ye göre bir inceleme yapılması gerekir. Bu takdirde yapılacak iş, dava konusu ağaçların gölge yapmak suretiyle davacıya ait pamuk tarlasına verdiği zarar ile davalıya temin ettiği yarar arasında açık bir nispetsizlik olup olmadığı incelenmelidir.
Komşu mülküne geçip de zarar veren ağaç, dal ve köklerin kesileceğini öngören MK. md. 740 hilafına, davacı lehine ayrıca zarar ziyan karşılığı tazminata hükmedilmesi doğru değildir.
4. DOĞAL OLARAK AKAN SU
Malike komşu lehine getirilen bu yükümlülük, suyun akış tarzına göre gerek üst taraftaki, gerekse alt taraftaki arazilerin malikleri için söz konusu olabilir. Üst taraftaki arazi maliki, alt taraftaki araziye akan suların doğal akış tarzını değiştiremez (MK. md. 742/ II). Ancak kendi taşınmazı için mecburi olan ölçüde suyu tutabilir (MK. md. 742/III). Aksine davranır ve akışa engel olacak önlemler alırsa, MK. md. 730 uyarınca bunlar kaldırtılır ve zarar tazmin ettirilir. Fakat bu kural ancak, kar, yağmur ve tutulmamış kaynak suları gibi doğal olarak akan sular için geçerlidir. Komşu kaynak suyundan yararlanma MK. md. 761’ de aranan şartların gerçekleşmesine bağlıdır.
KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN ŞARTLARI
Sular doğal olarak gelen su olmalıdır. Yani su, yağmur, karların erimesi, dolu gibi doğal sebeplerden meydana gelmiş veya kendiliğinden yerden kaynayıp akan su olmalıdır. Yoksa belirli bazı tertibat ile getirilip akıtan su veya kullanıldıktan sonra dökülen bulaşık suları bu hükme tabi değildir.
Kendi kendine akan sular olmalıdır, yani suyun akması toprağın meyline tabi olmalıdır. Suni tesislerle bu akma ne çoğaltılmış, ne de azaltılmış olmalıdır.
Bu iki şart mevcut olunca, bir arsa sahibi üst arsadan akan suları kendi arsasına kabule mecburdur; yani üst taraftaki arsa sahibi alttaki arsa sahibinden, bir takım tesisat ve tertibat ile suyun akmasına mani olmamasını talep edebilir; aksi halde kendi arsasının su altında kalması tehlikesi baş gösterir. Buna karşılık, alttaki arsa sahibi, üstteki arsa sahibinden suyun doğal akışını değiştirecek tesisat ve tertibat yapmamasını talep edebileceği gibi, yukarıdaki arsa sahibine lüzumundan fazla suyu alıkoymasını ve özellikle suyu başka yere veya başka bir arsaya akıtmasını isteyebilir. Bununla beraber, alttaki arsa sahibi, yukarıdan doğal olarak akan suyu ve bu sularla birlikte gelen kum, çakıl, kuru yaprak gibi arsanın üzerinde bulunan maddeleri kabule mecbursa da, üst arazinin kullanılmış, kirli ve bulaşık sularını ve özellikle lağım sularını kabule mecbur tutulamaz. Buna aykırı hareket eden üst arsa sahibi, alttaki arsa sahibine uğradığı zararı tazmine ve bu gibi fiillerden kaçınmakla yükümlü kılınabilir.
5. FAZLA SUYUN AKITILMASI
MK. md. 744/I de “ Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suların tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.” hükmü yer almaktadır. Ayrıca 744/II-III de “Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir. Bataklıkların kurutulması hakkındaki özel kanun hükümleri saklıdır.” hükümlerini ihtiva eder.
Üst taraftaki arsa sahibi, doğal olarak akan suların akışını değiştirmezse de, öteden beri alt taraftaki arsaya akan sular bir bataklığın suyu ise ve yukarıdaki arsa sahibi bu bataklığı kurutmak için bir takım çabalara girişmişse, bu çabalar dolayısıyla çıkan fazla suları alt taraftaki arsa sahibi kabule mecburdur( MK. md. 743 I-II-III). Şayet alttaki arsa sahibi, fazla gelen bu sulardan bir zarar görecekse, bataklık sahibinden gerekli tesis ve çabaların kendi arsasında da yapılmasını isteyebilir. Bundan doğacak masraflar bataklık sahibine ait olur.
MK. md. 744/III hükmüne paralel bir düzenleme Tapu Kanunu md. 15 de yer almaktadır. TK. md. 15 de “Sahipli arazide meydana gelen bataklıkların sağlık sebeplerinden dolayı kurutulması gereği doğmuşsa, devlet ve il tarafından verilecek müsait bir süre içinde sahipleri kurutmadıkları takdirde o bataklık devlet veya il tarafından kurutulur. Sahiplerinden kurutma masrafına iştirak edenlerin arazisi kendilerine verilir. Bu takdirde arazi sahibine ödenecek bedelin tespitinde istimlâk kanunun hükümler uygulanır.” hükmü yer almaktadır.
4. MECRA GEÇİRİLMESİ
a. KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Medenî Kanunun md. 744 de “Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerine ait boruların, elektrik hat ve kabloların, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.” ifadelerine yer vermiştir. Yine 744/II de “Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması halinde, bu kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz.” hükmü yer almaktadır.
Su, gaz, elektrik ve benzeri madde ya da kuvveti taşımaya yarayan mecraların komşu taşınmazından geçirilmesini isteme yetkisi, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına bağlı bir haktır. Mecranın geçirilmesi söz konusu olan taşınmazın malikine ise, kanun, buna ilişkin isteme katlanma ödevi yüklemiştir. Üstelik bu ödev mecranın döşenmesi için gerekli tesislerin yapılmasıyla ilgili uğraşılarla mecranın geçirildikten sonra bakım ve onarım için taşınmazına girilmesine ve gerekli olan malzemelerin sokulmasına da katlanmayı kapsar.
Kanunda belirtilen şartların yerine gelmesine bağlı olarak taşınmazın malikine yükletilen katlanma ödevinin niteliği, doktrinde tartışmalıdır. Hâkim görüş, ihtiyaç içinde olan taşınmaz malikine kanunun bir irtifak hakkı tanıdığına ilişkindir ki, bu kanunî bir irtifak diye nitelenmektedir. Ne var ki, ister irtifak hakkı, ister hukukî bir durum olarak kabul edilsin, burada tescile yer yoktur. Eğer tescil yapılmışsa bu kurucu değil, açıklayıcıdır.
b. KATLANMA ÖDEVİNİN DOĞMASI İÇİN GEREKEN ŞARTLAR
Taşınmazın altından veya üstünden mecra geçirilmesine malikin katlanma ödevi doğabilmesi için gerekli olan şartlar, MK. md. 744 de açıkça belirtilmiştir. Bu şartlar ise şunlardır :
Zorunlu mecra irtifakının düzenlendiği MK. md. 744’de, mecra geçirilmesinin zaruri olması şartından açıkça bahsedilmemiştir. Bu şartın, irtifakın doğumunda aranıp aranmayacağı, doktrinde tartışmalara sebep olmuştur. MK. md. 744’de açıkça belirtilmemiş bulunan fakat varlığını müessesenin düzenleniş tarzı ve bünyesinden çıkardığımız zaruretin ölçüsünün belirlenmesi gerekmektedir. Kanaatimizce, zaruret şartının, o gayrimenkulde yaşanması veya gayrimenkul iktisadi bir amaca tahsis olunmuşsa, tahsis gayesinin gerçekleştirilebilmesi için su, gaz ve elektrik gibi enerji için duyulan ihtiyacın vazgeçilmezliği şeklinde tarifi yerinde olur.
Mecranın, başka yerden geçirilmesi imkânsız veya çok fazla bir masrafı gerektirmiş olmalıdır. Kanun hükmündeki “olanaksız” sözü, tereddüt yaratmamakta ise de aşırı ölçüde masraflı sözlerinin yorumlanması gerekir. Yapılacak masrafın çok fazla olup olmadığının belirlenmesinde, mecrayı geçirecek kişinin servetinin mi yoksa bu işlerin yapılmasının gerektireceği giderlerin mi göz önünde tutulmalıdır sorusuna Bertan: “Arazisinden bu gibi yollar geçirilecek olan gayrimenkul sahibine yükletilecek yükün ağırlığına göre çok fazlalık halinin var olup olmadığının tayin edilmesi gerekir; bir başka değişle arazisinden bu gibi yollar geçirilecek olan kimseye yüklenecek yük dolayısıyla ödenecek tazminat miktarı temel olarak alınacak, böyle bir yolun arazisinden geçirilmesine katlanacak olan gayrimenkul sahibinin uğrayacağı zararı tam ve peşin olarak ödeyeceğine göre bu zarara karşı ödenmesi gereken tazminattan, başka yerden bu gibi yolları geçirmek için yapılacak masrafların çok fazla olacağı anlaşılırsa ancak bu gibi yolların komşu gayrimenkulden geçirilmesi kabul olunabilir.” görüşünü ileri sürmektedir. Doktrinde, mecrayı tesis edecek şahsın mal varlığı değil, mecranın başka yerden geçirilmesi halinde yapılacak masrafın ve mecranın tesisinin istendiği gayrimenkul malikinin katlanacağı fedakârlığın ölçüsü olacağı görüşü hâkimdir.
Mecranın geçirilmesi sebebiyle taşınmaz malikinin uğrayacağı bütün zararlar, tam ve peşin olarak ödenmelidir. Bu tazminat, üstünden ya da altından mecra geçirilecek taşınmazın bu yüzden değerinde meydana gelecek azalmayı, mecranın neden olacağı hasarları ve taşınmaz malikinin uğrayacağı diğer malvarlığı kayıplarını karşılamalıdır. Ödenecek tazminatın belirlenmesinde, hâkim, kamulaştırmada olduğu gibi bir inceleme yapmalı, değer eksilmesinin tam karşılığını araştırmalıdır. Öte yandan mecranın bakımı için geçirilen taşınmaza girileceği göz önünde tutularak, tazminatın kapsamı belirlenmelidir. Şunu da ekleyelim ki, MK. md. 744 ün uygulanabilmesi için her iki taşınmazın da özel mülkiyetin konusunu oluşturması gerekir.
Bu madde hükmünün tapusuz taşınmazlar yönünden de uygulanacağı savunulmaktadır. Komşuluk hukuku ilkelerine dayanan bu hükmün amacı, geçit hakkında olduğu gibi, gayrimenkullerin en verimli biçimde işletilmesini, onların ihtiyaçları bulunan ve en rasyonel bir biçimde kullanılmasına elverecek su, gaz ve elektrikten yoksun kalmamalarını sağlamaktır. Hükmün bu amacına göre, MK. 744. maddesine dayanan talep hakkının kullanılabilmesi için, gayrimenkuller arasında komşuluk ilişkisinin bulunması ve yararlanan gayrimenkulün katlanan gayrimenkulden sözü geçen mecraların geçirilmesi konusunda kesin ihtiyacın olması yeterlidir. Yoksa yararlanan ve katlanan gayrimenkulün veya her ikisinin tapulu olup olmaması MK. 744 maddesinin uygulanması için gerekli değildir.
c. YÜKÜMLÜ TAŞINMAZ MALİKİNİN MENFAATİNİN KORUNMASI
Kanun koyucu mecra geçirmeye hakkı olan ile katlanma ödevi bulunan taşınmaz malikinin çıkarlarını dengelemek istemiştir. Öte yandan, bu ödev kendisine yükletilen komşu malikin en az zarar görmesini sağlamak amacı ile MK. md. 745 öngörülmüştür. Şöyle ki, taşınmazından mecra geçiren kimse, zararının insaflı bir ölçüde göz önüne alınmasını isteyebilir. Eğer olağanüstü durumlar haklı kılıyorsa ve mecra taşınmazın üzerinden geçiyorsa, malik, mecranın geçirileceği elverişli bir bölümün, kendi zararının bütününü tazmin edecek bir karşılık ödenerek satın alınmasını isteyebilir. Hâkim, mecra geçirilecek taşınmaz malikine en az zarar verecek bir çözümü seçmelidir. Kanun hükmünün kesin ifadesine göre satın almayı isteme hakkı, mecranın yerin altından değil de toprağın üzerinden veya havadan geçirilmesinin söz konusu olduğu durumlarda kullanılabilir. Satın almayı isteme hakkı kullanılınca, taşınmazın, mecranın geçirilmesine elverişli bölümünün tam değerinin peşin ödenmesi şartıyla, mecra geçirilmesini isteyen adına tesciline karar verilmelidir. Mahkemece, İmar Kanunu uyarınca, bölme imkânı bulunup bulunmadığı ilgili yerlerden sorulup olumlu cevap alındıktan sonra böyle bir kararın verilebileceği de göz önünde tutulmalıdır. Eğer mecranın geçirileceği bölümün dışında kalan parça, kullanılamayacak duruma gelirse, malik, taşınmazın tümünün alınmasını isteyebilir ki, tam değerin peşin ödenmesi gerekir. Şu var ki, MK. 745 /II ile tanınan bu hak, mecra geçirilmesi istenirse, ileri sürülmelidir. Bir kez mecra geçirildikten sonra, malik, bu Kanun hükmünden artık yararlanamaz.
d. DURUMUN DEĞİŞMESİ
MK. md. 746 da “ Durum değişirse, yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir. Yer değiştirme giderleri, kural olarak mecra sahibine aittir. Özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katlanmakla yükümlü tutulabilir.”ifadesine yer verilmiştir. Meselâ, malik, taşınmazın özgülendiği amacı, yani kullanma ya da işletme biçimini değiştirebilir, orada bir inşaat yapması veya sanayi tesisleri kurması söz konusu olabilir. Kanalizasyon şebekesindeki değişiklikler, o taşınmazdan mecra geçirilmesi mecburiyetini ortadan kaldırabilir. Bu misaller yönünden MK. md. 746/I uygulama alanı bulmuş olur. Kanun hükmünün uygulanmasını sağlayan bir değişiklikten söz edebilmek için, böyle bir hak kurulurken, sonradan ortaya çıkan durum var olsaydı, mecranın bugünkü yerinden geçirilemeyecek olduğunun kabul edilmesi gerekir.
e. YARGI KARARLARINA GÖRE MECRA HAKKINA KATLANMA ÖDEVİ
Davacının taşınmazını, ana su yoluna bağlayan kadim su yolu bulunduğundan MK. md. 744 e dayanarak su için mecra geçirilmesi istenemez.
Genel sudan yararlanma söz konusu olduğuna göre, MK. md. 744 uygulanamaz. Davacının 79 parsel sayılı taşınmazdan motorla çıkardığı suyu 32 parsel sayılı tarlasına akıtabilmek için davalıya ait 55 sayılı parsel üzerinde bedeli karşılığı mecra hakkı tesisini istediği anlaşılmaktadır. Davada, MK. 744. maddesine dayanılmıştır. Genel sudan yararlanmak söz konusu değildir. Olayın özelliğine ve dava konusuna göre davacının diğer bir tarlasının da sulanabilmesi için davalı yükümlülük altına sokulamaz.
Özel kişinin mülkiyetinde olan taşınmazdaki kaynaktan yararlanmak için su yolu geçirilmesi istenemez. MK. 744. maddesi uyarınca hükmen su yolu tesisi genel sulardan yararlanma isteklerinin bahis konusu olduğu hallerde mümkündür. Bu itibarla davacı, özel şahsın mülkiyetinde olduğu anlaşılan taşınmazda bulunan artezyen kaynaktan yararlanmak amacı ile hazineye ait parselden su yolu geçirilmesini isteyemez.
MK. md. 744 e dayanılarak genel sulardan ya da gaz ve elektrik gibi genel hizmetlerden yararlanılabilmesi için mecra geçirilmesi istenebilir.
5. GEÇİT HAKLARI
a. ZORUNLU GEÇİT
MK. 747. maddesine göre, genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmayan taşınmaz sahibi, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçmek için geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Böylece kanun, mecra irtifakında olduğu gibi şartların gerçekleşmesi ile doğrudan doğruya bir irtifak hakkı değil, ihtiyaç sahibine irtifak hakkı kurulmasını isteme hakkı sağlamıştır. Bu bir yenilik doğurucu haktır. Bu hak, geçit ihtiyacı bulunan taşınmazın mülkiyetine bağlıdır. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, talep paydaşların hepsinin katılması ile kullanılabilir. Hak sahibi bu hakkını kullanarak irtifak hakkı kurulmasını talep edince, yükümlü taşınmaz maliki irtifak hakkı borcu altına girmektedir. İşte bu borçla yükümlü olma durumu mülkiyetin bir dolayısıyla kısıtlamasını teşkil etmektedir. Bu borç yerine getirilince, ortaya bir geçit irtifakı çıkar.
b. ZORUNLU GEÇİT İRTİFAKININ ŞARTLARI
MK. md. 747 uyarınca bir taşınmaz malikinin diğerinden geçit irtifakı kurulmasını isteyebilmesi için ;
Bir gayrimenkulün geçit zorunluluğunun bulunması gereklidir. Bundan maksat, bir gayrimenkulün genel bir yola çıkmak için gerekli yol bağlantısından ya tamamen mahrum kalması veya mevcut bağın, gayrimenkulün iktisadî ihtiyaçları bakımından yetersiz bulunmasıdır. Zorunlu geçit hakkı, sadece arazi maliklerine değil, fakat tapu kütüğünde bağımsız ve sürekli olarak ayrıca kaydedilen hakların sahiplerine de tanınmıştır.
Geçit isteyen taşınmaz malikinin genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmamalıdır. Hiç geçit bulunmaması gibi mevcut bir geçidin ihtiyacı karşılamaması da söz konusu şartı gerçekleştirir. Zorunlu geçit talebi bakımından, geçit isteyen gayrimenkul üzerinde bir yapı olup olmaması veya gayrimenkulün özel mülkiyet altında bulunup bulunmaması önemli değildir. Gayrimenkulün geçit zorunluluğunun, o gayrimenkulle genel yol arasındaki geçit bağlılığının yetersizliğinden ileri gelmesi gereklidir. Geçit hakkında, geçit tesisinin gayesi, yol zarureti içinde bulunan gayrimenkulle genel bir yol arasında, gayrimenkulün yararlanması şekline ve iktisadî ihtiyaçlarına uygun bir yol bağının kurulmasıdır.
Geçit zorunluluğunun, gayrimenkulden usule uygun ve rasyonel bir şekilde yararlanma ihtiyacından doğması gereklidir. Bu hak, komşu gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet hakkını önemli bir şekilde sınırlamaktadır. Bu sebeple hak, geçit isteyen gayrimenkul malikinin kişisel ve belirsiz ihtiyaçlarına göre değil, fakat rasyonel bir şekilde işletilmesi ve iktisadi bakımdan en elverişli şekilde yararlanılması bakımından gayrimenkulün ihtiyaçlarına göre tayin edilir.
Geçit zorunluluğunun, geçide muhtaç gayrimenkul malikinin iradi bir fiili sonucunda doğmamış olması gerekir. Bizim hukukumuzda, malikin serbest irade ve kararıyla gayrimenkulden yararlanma şeklinin değiştirilmesi sonucunda bir zaruret hali ortaya çıkarsa, yeni yararlanma şeklinden ötürü o gayrimenkulün yeri iktisadi ihtiyaçların gerekli kıldığı ölçüde zaruri bir geçit talebinde bulunabilir. Kanaatimizce, bu uygulama MK 2’deki dürüstlük kuralına ve Anayasamızdaki mülkiyet hakkına aykırıdır. Bu gibi durumlarda artık komşu malikinden zaruri bir geçit talebinde bulunmaya imkân olmadığı görülmektedir.
Geçit isteyen, yükümlü taşınmaz malikine fedakârlığın karşılığında tam bir denkleştirme bedeli ödenmelidir. Zaruri geçit karşılığı tazminat, geçit isteyen gayrimenkul malikinin geçitten sağlayacağı faydalara göre değil, fakat geçit mükellefinin geçit yüzünden uğrayacağı zarara göre takdir edilir. Zorunlu geçit karşılığında tazminatın miktarı, hâkim tarafından belirlenir. Tazminat, geçit isteyen tarafından ödenir.
Bu şartların gerçekleşmesi üzerine kendisinden geçit talep eden malik, hakkın kullanılması üzerine doğan borcunu rızası ile ifa etmek isterse, yapılacak resmi senette geçidin yeri ve denkleştirme bedelinin miktarı tayin edilmeli ve malik irtifakın tescilini talep etmelidir. Bu talep üzerine yapılan tescil ile geçit irtifakı doğar. İrtifak yararlanan taşınmaz lehine kurulduğu için eşyaya bağlı irtifakların tescilindeki usul gereğince hem yararlanan, hem yükümlü taşınmazın sayfalarında tescil yapılır.
Taşınmaz maliki, geçit irtifakını kurma borcunu yerine getirmekten kaçınırsa, bu takdirde ihtiyaç sahibi, irtifak hakkının mahkemece kurularak tescili için dava açar. Geçidin yararına ve zararına kurulacağı taşınmaz sahiplerinin tümü davada yer almalıdır. MK. md. 780’ de yapılan atıf gereğince, kıyasen uygulanacak MK md. 716 uyarınca, mahkemenin kararının kesinleşmesi ile irtifak kurulmuş olur. Hâkim karardan önce, bedelin miktarını belirleyerek ödenmesini bekleyecek ve iki tarafın menfaatini gözeterek davacı lehine uygun bir yerde geçit hakkı kuran bir karar verecektir. Kararın kesinleşmesi üzerine irtifak hakkı sahibi kendisi açıklayıcı tescili yaptırabilir. İrtifak ister borçlunun rızası ile ister mahkeme kararı ile kurulmuş olsun, bu taşınmazda malik tarafından kurulmuş bütün sınırlı ayni haklardan önce yer alır. Bunun için sınırlı ayni hak sahiplerinin rızası veya dava edilmeleri aranmaz.
Geçit irtifakı, yükümlü taşınmaz malikine, yararlanan taşınmaz ile genel yol arasında gidip gelmelere katlanma yükümlülüğü yükler. İrtifak hakkı sahibi yolun yaptırılması veya geçidin genişletilmesi için gerekli masraflara katlanacak, geçidin bakımı da kendisine ait olacaktır. Hakkını kullanırken de yükümlü taşınmaz malikine en az zarar verecek şekilde davranmak mecburiyetindedir.( MK. md. 786)
Zorunlu geçit hakkı, geçit zorunluluğunun ortadan kalkması ile sona erer. Yükümlü veya yetkili gayrimenkullerden birinin tamamen kaybolması, bütün irtifak hakları için kendiliğinden sona erme sebebidir. Zorunlu geçit hakkının sağladığı faydanın tamamen ortadan kalkması veya faydanın, yükümlü gayrimenkuldeki yüke oranla son derece azalması da zorunlu geçit hakkını sona erdirir. Zorunlu geçit hakkından vazgeçme, kamulaştırma gibi durumlarda bu hakkı sona erdiren sebepler arasındadır. Eğer zorunlu geçit hakkı, yükümlü gayrimenkulde önceden tesis edilmiş bulunan rehin hakkı sahibinin rızası alınmaksızın tesis olunmuş bulunuyorsa, gayrimenkulün paraya çevrilmesi bakımından, bazı şartlar altında zorunlu geçit hakkının terkini istenebilir. Zorunlu geçit hakkının terkinine, ancak kütüğe yapılan tescilin terkiniyle son verilir.
c. ZORUNLU SU HAKKI
MK. 761 “ zorunlu su hakkı” şeklinde düzenlenen bu hak da komşuluk ilişkisinden doğan, bir taşınmaz mülkiyeti kısıtlamasıdır. Buna göre, kendi evinin veya arazisinin gerekli su ihtiyacını, aşırı külfetli gidere katlanmaksızın karşılayamayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz malikine tam bir tazminat ödeyerek, onun ihtiyaç fazlası olan su kaynağı üzerinde kaynak irtifakı tesisi talebinde bulunabilir.
Komşu taşınmaz maliki bu talebin yapılmasıyla, kaynak irtifakı tesisi borcu altına girer. Bu borcunu ifa etmez ise, su ihtiyacı olan taşınmaz maliki, mahkemeye başvurarak kaynak irtifakı tesisini talep eder. Zorunlu su hakkı için üç şart öngörülmüştür :
Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı,
Komşu kendi ihtiyacından fazla suya sahip olmalı,
Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli
Komşunun su kaynağı sadece onun ihtiyacını karşılayacak ölçüde ise, ona karşı bu hak kullanılamaz. Zarurî kaynak hakkının tesisi, tazminatın tayini, gereken tesislerin yapımı ve bakımı, zaruri geçit hakkına benzemektedir. MK. 760. maddesine konulan yeni bir hükümle genel su ihtiyacı için ise şu düzenleme yapılmıştır “Özel mülkiyete tabi arazide bulunan kaynak, kuyu ve derelerden komşuların ve diğer kişilerin su içme, su alma veya hayvan sulama ya da benzer yollarla yararlanılması özel kanun hükümlerine tabidir. Özel kanun hükümleri yoksa yerel adetler uygulanır.”
d. DİĞER GEÇİT HAKLARI
MK. md. 748 zorunlu geçit dışında kalan geçici nitelikte geçitler ile kırsal alanda ihtiyaç duyulan diğer geçitlerin özel kanun hükümleri ile düzenleneceği, özel kanun hükmü yoksa yerel âdetin uygulanması gerektiğini kabul etmiştir. Bu şekilde doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğarlar. Bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir. 748. madde de “Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tabidir. Özel kanun hükmü yoksa yerel adet uygulanır.” ifadeleri yer almaktadır.
6. SINIRLIKLAR
MK. 749. maddesi “Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.” kanun hükmünü içermektedir. Bu alanda İK. md. 41’de özel hüküm yer almaktadır. Bu mecburiyet kamu hukukuna dayanmaktadır.
7. KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
MK. 750. maddesi, katılma yükümlülüğü başlığı altında “Her taşınmaz maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işleri ve bunların giderlerine kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.” hükmünü koymuştur. Bu hükümle komşuluk haklarının kullanılmasına ait tesisatın masraflarına katlanma yükümlülüğü öngörülmektedir. Örnek olarak; kurulan bir geçit irtifakı dolayısıyla yapılan yoldan yükümlü taşınmaz maliki de yararlanıyorsa, o da masraflara yararlanması oranında katılacaktır. MK. md. 720 uyarınca komşu taşınmazlar arasında ortak olan duvar, çit, parmaklık vs. nin masraflarına katılma yükümlülüğü bu hükme tabidir.
KISALTMALAR CETVELİ
bkz. : bakınız
BK : Borçlar Kanunu
E. : Esas
EMK : 743 SAYILI Türk Kanunu Medenîsi
İMK : İsviçre Medenî Kanunu
KMK : Kat Mülkiyeti Kanunu
md. : madde
s. : sayfa
HD. : Hukuk Dairesi
HGK. : Hukuk Genel Kurulu
MK : 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu
T. : Tarih
vd. : ve devamı
BİBLİYOGRAFYA
AKİPEK, Jale : Türk Eşya Hukuku, Mahdut Aynî Haklar, III.
Kitap, Ankara 1974.
AYİTER, Nuşin : Eşya Hukuku, Kısa Ders Kitabı, Nisan 1983.
ERTAŞ, Şeref : Yeni Türk Medenî Kanunu Hükümlerine Göre
Eşya Hukuku, 6. baskı, Ankara 2005.
ESENER, Turhan : Eşya Hukuku, Ankara 1970.
GÜRSOY/ EREN/ CENSEL: Türk Eşya Hukuku, 2. Baskı, Ankara 1984.
KARAHASAN, Mustafa Reşit : Türk Medenî Kanunu, Eşya Hukuku, 2.
Cilt, 1977.
OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY ÖZDEMİR: Eşya Hukuku, 10. Bası, İstanbul 2004.
ÖZAKMAN, H. Cumhur : Türk Hukukunda Mecra İrtifakları, İstanbul
1978.
ÖZSUNAY, Ergun : Zaruri Geçit Hakkı Kavramı ve Kanuni
Şartları, İHFM. , C. XXVIII, S. 3-4.,s. 751 vd.
ÖZSUNAY, Ergun : Zaruri Geçit Hakkı, İstanbul 1968.
SAYMEN/ ELBİR : Türk Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1963.
SİRMEN, Lale : Kat Mülkiyeti ve Taşınır Mülkiyeti Ders
Notları, Ankara Üniversitesi Döner Sermayesi
Baskısı, 2002/2003.
SURLU, Mehmet Handan/ ÖZTÜRK, Gülay: Öğreti ve Uygulamada Geçit Hakkı, Zorunlu Geçit Hakkı ve Diğer Geçit Hakları, Ankara 2003.
TEKİNAY, Selahattin Sulhi: Eşya Hukuku, İstanbul 1970/1971.
TEKİNAY / AKMAN/ BURCUOĞLU/ ALTOP: Tekinay Eşya Hukuku, Cilt 1, 5. Bası, İstanbul 1989.
ZEVKLİLER, Aydın : Komşuluk Hukukunda Taşkın Bitki ve
Ağaçlar, DÜHFD, C. 1, Sayı 2, s. 113 vd.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Mülkiyet Hakkından Doğan Yetkilerin Komşu Lehine Sınırlandırılması" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Yaşar Sarı'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Mülkiyet Hakkından Doğan Yetkilerin Komşu Lehine Sınırlandırılması
