|
Bilindiği üzere kira sözleşmelerinde kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirmesi imkanı Kanunda sınırlı hallerde tanınmıştır. TBK m.315 hükmüne göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirmesine yönelik bir diğer düzenleme, TBK m.350 de yer almaktadır, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TBK m.351 hükmüne göre, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
TBK m.352/2 de, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Görüldüğü üzere, TBK’da kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirme imkanı her halde mümkün değildir. Bunun için yukarıda yer verilen durumların mevcut olması gerekmektedir. Bununla birlikte, belirtilmelidir ki söz konusu durumlar gerçekleşmemişse kiraya verenin kira sözleşmesini ne şekilde sona erdirebileceği TBK m.347 de düzenlenmiştir, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre
fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmek bakımından elini güçlendirmek için TBK m.352/1 hükmü önemli bir düzenlemedir. Buna göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Burada yapılması gereken, henüz sözleşme kurulmadan kiracıdan tahliye taahhütnamesi almaktır. Ancak belirtilmelidir ki, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarih ile taahhütname tarihi aynı tarih olmamalıdır. Mümkünse kiracıdan boş bir taahhütname alınmalı, ardından kiraya veren tarafından ilgili taahhütname doldurularak söz konusu tarihten itibaren 1 ay içerisinde İİK uyarınca kiralanan taşınmazın tahliyesi veya dava yoluyla kiracının taşınmazdan tahliyesi sağlanmalıdır. Kiracıdan yazılı tahliye taahhütnamesi alınmasıyla, kiracı sözleşmenin uzamasını sağlamak konusundaki serbestisini sınırlamış olmaktadır. Buna ek olarak, kiracı konut ve çatılı iş yeri kiralarında kendisine tanınan korumalardan da vazgeçmiş olmaktadır. Burada önemli olan bir diğer husus, tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmesi veya imzası tasdik edilmiş bir taahhütname olması gerektiğidir. Nitekim, ilgili taahhütname noterlikçe tanzim edilmişse veya imzası tasdik edilmişse kiracının imza itirazı üzerine kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesi noterlikçe düzenlenen bir taahhütname değilse, (kural olarak yazılı olması yeterli, noterlikçe düzenlenmesi gerekmemektedir.) veya imzası tasdik edilmemişse bu durumda kiraya verenin mutlaka tahliye davası açması gerekir. Ancak kiracının imzasını içeren bir tahliye taahhütnamesi alınması durumunda kiracının böyle bir itirazda bulunmasının önüne geçilmiş olur.
Kiracının boş bir kağıdı imzalaması ve daha sonra kiraya veren tarafından ilgili taahhütnamenin doldurulması, tahliye taahhüdünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı
doldurulduğu ispat edilmedikçe geçerlidir.
Sonuç olarak; kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirme imkanını güçlendirmek için kiracının imzasını içeren yazılı bir tahliye taahhütnamesi alabilmektedir. Kiracının bu durumu elbette kabul etmeme imkanı vardır. TBK m.352 de belirtildiği gibi, kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesi kiralananın kiracıya tesliminden sonraki tarihli olmalıdır. Taahhüt edilen tarihin gelmesinden itibaren kiraya veren tarafından 1 ay içerisinde icra takibi veya dava açılmalıdır. Takibin itiraza uğraması durumunda, kiraya veren İcra Mahkemesinde 6 ay içerisinde itirazın kaldırılması veya 1 yıl içerisinde genel mahkemelerde itirazın iptali davası açabilir.
İİK m.272: “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”
İİK m.273: “Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır.”
İİK m.274: “İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. 63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir.”
İİK m.275: “İtiraz vukuunda kiralıyan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır. (Değişik: 9/11/1988-3494/52 md.) Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.”
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kiracıdan Alınan Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesine Etkisi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Stj Av. Kemal Taşkale'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kiracıdan Alınan Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesine Etkisi
