|
KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ (m.269-276)
I.KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE (m.269-269/d) İİK m.269 hükmüne göre;
“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur.İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz. “
Kiracı kira parasını ödemezse, alacaklı genel haciz yoluyla takip yoluna başvurarak paranın ödenmesini sağlayabilir ancak bu durumda esasen alacaklı sadece para alacağına kavuşmaktadır. Bununla birlikte alacaklı, para alacağına kavuşmakla birlikte aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de amaçlıyorsa, bu durumda alacaklının başvurabileceği yol, kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak, ilamsız tahliye yoludur.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmek için yazılı bir kira
sözleşmesinin bulunması gerekmez. Ancak kiracının gönderilen ödeme emrine karşı koyması durumunda, kiraya verenin takibe devam bakımından kullanacağı imkanlarda önem taşıyacaktır.(ÖZEKES Muhammet; İcra ve İflas Hukuku, 7.Bası, s.278).
Genel haciz yolundaki gibi bu takip yolunda da takip, alacaklı tarafından verilen takip talebiyle
başlar. Takip talebinde alacaklı olarak kiraya veren, borçlu olarak kiracı yer alır. Ancak kiracı sayısı birden fazlaysa bu durumda kiracıların tümü takip talebinde yer almalıdır. Tahliye bölünemez nitelikte olduğundan, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı mevcuttur. Kira alacağı ile ilgili olarak kefil durumu söz konusuysa, bu durumda kefil için ayrıca takip yapılması mümkündür, çünkü kefil için tahliye durumu söz konusu değildir.
Takip talebinde ödenmeyen kira bedelleri gösterilir. Bununla birlikte, alacaklı bu takip yolunda
iki talepte bulunabilir. Bunlardan biri genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesine yönelik ödeme emridir. Bir diğer ise tahliyedir. Yani alacaklı bir yandan ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini sağlarken bir yandan da kiracının tahliye edilmesini sağlamaktadır. Alacaklı bu yolu seçtiğini takip talebinde açıkça belirtmelidir. Alacaklı bu duruma başvurmadan icra dairesi gönderilen ödeme emrinin yanında ayrıca tahliyeyi de sağlayamaz. Gidildiği takdirde şikayet yoluna başvurulabilir.
Takip talebini alan icra dairesi, borçluya ödeme emri gönderir. Gönderilen ödeme emrinde;
• Borçluya TBK’da verilen süreler içerisinde borcu ödemesi gerektiğini(normal kiralarda 10 gün, konut ve iş yeri kiralarında 30 gün, ürün kiralarında 60 gün),
• Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebileceğini, • Kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddetmediği takdirde kabul etmiş sayılacağını,
• Belirtilen süreler içerisinde borcu ödemez veya itiraz etmez ise alacaklının icra dairesinden tahliyeyi isteyebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebileceği ihtar
olunur.
Ödeme emrini alan borçlunun başvurabileceği yollardan biri, ödeme emrine itirazdır. Borçlu kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itirazda bulunabilir. İtiraz üzerine takip durur. Borçlu, itirazında kira sözleşmesine itiraz edebileceği gibi, kira sözleşmesini kabul ederek, bu bedeli ödediğini veya bu tutarda borcunun bulunmadığını ileri
sürebilir.
Borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmesi durumunda alacaklının elinde yazılı bir kira sözleşmesi varsa veya kira sözleşmesi noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmışsa, bu durumda alacaklı itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyebilir aksi durumda alacaklı sulh hukuk mahkemelerinde dava açarak itirazın hükümden düşürülmesini sağlayabilir.
Alacaklı, takipte dayandığı kira sözleşmesini yukarıda belirtilen belgelerle icra mahkemesinde ispat ederse, borçlu kiracının da, kira sözleşmesinin varlığı ve şartları hakkında aynı kuvvette belgeler göstermesi gerekir.(ÖZEKES, Muhammet, İcra ve İflas Hukuku, 7.Bası, s.281).
Borçlu, kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunmuşsa bu durumda kira sözleşmesinin varlığı kabul edilmiş olur ve alacaklı icra mahkemesinden kira bedellerinin tahsili ve kiracının tahliyesine karar verilmesi için talepte bulunabilir. Söz konusu şartlar gerçekleştiğinde alacaklının, borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini istemesi gerekir. Belirtilen süre geçirildiği takdirde aynı alacak ile ilgili olarak ilamsız tahliye takibi yapılamaz. Alacaklı sadece itirazın kaldırılması yoluna başvurmuşsa, icra mahkemesi bu durumda tahliyeye karar veremez. İtiraz kaldırılıp tahliye kararı verildiği takdirde, bu karara karşı istinaf yoluna başvurmak mümkündür ancak kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez. Borçlunun tahliyesi için icra mahkemesi kararının borçluya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gereklidir. Bu süre
içerisinde borçlu 3 aylık kira bedelini ödeyerek icranın durdurulması yoluna başvurabilir.
• Borçlu bir diğer yol olarak ödeme emrine itiraz etmeyebilir. Bu durumda takip kesinleşir. Esasen borçluya ödeme emrine itiraz etmesi için 7 günlük süre tanınmıştır. Fakat takibe konu borcu ödemesi için aslında daha uzun bir süre öngörülmüştür. Öyle ki ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu 7 günlük sürenin bitiminden itibaren 23 gün daha süreye sahiptir. (normal kiralar bakımından) Söz konusu süre sona ermeden her ne kadar takip kesinleşse de takibe devam edilemez. Eğer kalan sürede borçlu borcunu öderse artık takibe devam edilemez. Ödeme süresi geçince alacaklı borçlunun mallarına haciz konulmasını icra dairesinden isteyebilir. Buna ek olarak tahliyeyi de gerçekleştirmek isteyen alacaklının, ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı alması gerekmektedir.
İcra mahkemesinin kararı olmadan, icra dairesi tahliyeyi gerçekleştiremez.
II.KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE (m.272-275) Alacaklının bu yola başvurabilmesi için elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdünün bulunması gereklidir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliyeden farklı olarak bu takip yolunda söz konusu belgelerin bulunması gereklidir. Alacaklının bu yola başvurabilmesi için yazılı kira sözleşmesinin bulunması tek başına yeterli değildir kiracı tarafından sözleşmenin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde, kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdünün verilmiş olması gereklidir. Bu takip yoluna başvurabilmek için kanunda bir süre kabul edilmiştir.
İİK m.272 hükmüne göre;
“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde
tahliye ve teslimini emreder.”
Söz konusu hükme göre kiralayan, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kira süresinin tamamlanmasından itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesini istemelidir.
Bu takip yolunda diğer takiplerden farklı olarak ödeme emri gönderilmez. İcra dairesi tarafından tahliye emri gönderilir. Takibin aşamaları; takip talebi, tahliye emri, itiraz edilip edilmemesine göre takibin kesinleşmesi aşamasından sonra, tahliye aşaması söz konusu olur.
Takip talebiyle birlikte ayrıca yazılı kira sözleşmesi de icra dairesine verilmelidir. Konut ve çatılı iş yeri kirası söz konusu ise, mutlaka yazılı tahliye taahhüdünün de talebe eklenmesi gerekir. Ancak, bu taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, en azından yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gerekli ve yeterli olduğundan, sadece yazılı tahliye taahhüdünün de eklenmesi yeterli olacaktır.(ÖZEKES, Muhammet, İcra ve İflas Hukuku, 7.Bası, s.284)
Takip talebinin verilmesinden sonra icra dairesi tahliye emrini düzenler ve kiracıya gönderir. Ancak icra dairesi tarafından tahliye emri gönderilmeden önce yazılı kira sözleşmesinin varlığı veya yazılı tahliye taahhüdünün bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Tahliye emrinde, kiracının taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesinin gerektiği, kiracının, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa, 7 gün içinde icra dairesine bildirmesi, itirazda bulunmaz veya taşınmazı tahliye etmezse zorla
tahliye edeceği yazılır.
1)Tahliye Emrine İtiraz: Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde söz konusu tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz, icra dairesine bildirilir. İtiraz üzerine takip durur.
Takibe devam edebilmek için kiracı tarafından yapılan itirazın hükümden düşürülmesi gerekir. Bu durumda izlenecek yol, kiracının itirazının içeriğine göre değişmektedir. Kiracı ayrıca ve açıkça imza inkarında bulunmuş ise bu durumda icra mahkemesi itiraz incelemesi yapamaz. Alacaklı tarafından sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Kiracı imza inkarında bulunmamış ise veya kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesini isteyebilir. Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış belge ile veya tarih ve imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse, icra mahkemesi kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir. Kiraya veren, kiracının dayandığı adi senet altındaki imzayı inkar ederse, bu durumda icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz, itirazın kaldırılmasına karar verir. Kiracı, bu karara karşı genel mahkemelerde dava açabilir. İtirazın kaldırılması ile kesinleşen takip üzerine kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya verenin talebi ile taşınmazdan zorla çıkarılır.
2)Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi:
Kiracı, tebliğ edilen tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Bu durumda alacaklının talebiyle kiracının taşınmazdan tahliyesi sağlanır. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliyeden farklı olarak bu takip yolunda tahliye kararı verilmesi icra dairesinden istenmektedir.
Kiracının tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Stj Av. Kemal Taşkale'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi
