|
ÖZETLE KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPILARIN HUKUKİ SÜRECİ
Kentsel Dönüşüm uygulamaları 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapılmaktadır. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç önemli tanıma yer vermiştir.
-Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alandır.
-Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
-Rezerv Yapı Alanı: 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlardır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca riskli yapı süreci; tespit süreci, yıkım süreci ve uygulama süreci olmak üzere üçe ayrılır.
1. Riskli Yapılarda Tespit Süreci:
Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı, ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı ‘’Riskli Yapı’’dır.
Riskli yapılar, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Maliklerden birinin dahi başvurusuyla bu süreç başlatılabilmektedir. Ayrıca riskli yapı tespiti Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.
Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluş riskli yapı tespit raporunu düzenler, söz konusu raporu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü teknik açıdan inceler. Herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Eksiklik taşımayan veya taşıdığı hallerde iade edilip eksik konuları düzeltilen raporlar yapının bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu Sicil Müdürlüğü taşınmazın beyanlar hanesine ‘’riski yapı’’ beyanını işler. O taşınmazda bulunan tüm ayni ve şahsi hak sahiplerinin Ulusal Adres Veri tabanındaki adreslerine riskli yapı tespit raporu tebliğ edilir. Bu raporda taşınmazın riskli yapı olduğu, on beş gün içerisinde söz konusu rapora itiraz edilebilecekleri, rapora itiraz edilmemesi halinde İdarece verilen süre içerisinde yapının yıktırılması gerektiği bildirilmektedir. Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içerisinde yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne verilecek bir dilekçe ile itirazda bulunabilir. Maliklerin süresi içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yapacakları başvuru üzerine, itirazı değerlendirmek üzere Bakanlıkça Teknik Heyet teşkil edilir. Teknik Heyet tarafından yapılan itirazın incelenmesi neticesinde kat maliklerinin itirazı yerinde görülür ve yapının riskli olmadığı belirlenir ise durum derhal ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’ne bildirilir ve taşınmazın beyanlar hanesinden ''riskli yapı'' beyanı kaldırılır. Fakat maliklerin itirazı yerinde görülmez ise rapor ve bu nedenle riskli yapı tespiti kesinleşir.
2. Riskli Yapılarda Yıkım Süreci
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra riskli yapının yıkım sürecine geçilir. Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. Tespit kesinleştikten tüm maliklere İdarece yıkım tebligatı gönderilir. Bu tebligatta altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapılarının yıktırılması bizzat yapı maliklerinden istenilir. Ayrıca maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Bu altmış günlük süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar malikleri tarafından yıktırılmamış ise yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmamak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Tüm bu süreler içerisinde maliklerce yapının yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir. Bu durumda yıktırma işlemleri, yıktırma masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mülki amirlik tarafından yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. Önemle belirtmek isteriz ki, yıkıma itiraz yolu bulunmamaktadır. Ancak 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içerisinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilmektedir. İdare Mahkemelerinde kat malikleri tarafından açılacak iptal davasında, mahkemeler idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi halinde yürütmenin durdurulmasına karar verebilmektedir.
Riskli yapılarda yıkımın gerçekleşmesi için yıkım ruhsatının alınmış olması gerekmektedir. Bu yıkım ruhsatı yapı maliklerinden birinin veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine,
- Riskli yapının tahliye edildiğine,
- Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına,
- Yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden diğer maliklerin rızası aranmaksızın 6 iş günü içerisinde düzenlenecektir.
3. Riskli Yapılarda Uygulama Süreci
Riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür. Riskli yapılarda öncelikle oybirliği ile anlaşılma sağlanması istenmiştir. Fakat maliklerce uygulama aşamasında oybirliği sağlanamaz ise; anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya Tebligat Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. 6306 sayılı Kanunun 6/2.maddesinde, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği düzenlenmiştir.
Konu hakkında danışmak istediğiniz hususlar mevcut ise uzman bir avukattan hukuki destek almanız yararınıza olacaktır.
Av.Elif Efser AYGÜN
[/size][/size][/font]
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Yapıların Hukuki Süreci" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Elif Efser Aygün'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Yapıların Hukuki Süreci
