AVM kira sözleşmelerini incelemeye devam ettiğimiz makalelerimizin bu bölümünde bayilerin yani franchise alanların durumunu incelemeye çalışacağım. AVM ve Outletlerde kiracıların önemli bir bölümü başka bir işletmenin bayisi yani franchise alanı durumundadır.
Maalesef piyasada yanlış bir düşünce mevcut öncelikle onu düzeltelim. Genel düşüncenin aksine bu durumda AVM’de bulunan kiracı alt kiracı değildir. Çünkü hukuken alt kiracı ile franchise alanın durumu aynı değildir. Önemli teknik farklılıklar vardır ki bu teknik farklılıklar çok önemli sonuçlar doğurmakta ve tarafların hak ve borçlarını şekillendirmektedir. Bu konuya aşağıda önce franchise sözleşmesinin tanımını ve teknik analizini yaptıktan sonra ayrıntılı olarak değineceğim.
FRANCHISE (BAYİLİK) SÖZLEŞMESİ NEDİR
Franchise sözleşmesi nedir, franchise ilişkisi nedir? Bu soruya vereceğimiz yanıtla tarafların durumu açıklığa kavuşacaktır.
Öncelikle belirtelim ki franchise sözleşmeleri de AVM kira sözleşmeleri gibi karma tipte atipik sözleşmelerdir. Borçlar hukukuna göre sözleşmeler ikiye ayrılır: Tipik sözleşmeler ve atipik sözleşmeler. Tipik sözleşmeler tek bir hukuki ilişki içerir. Örneğin satım sözleşmesi taraflara anlaşılan malı teslim etme ve bedelini ödeme borcunu yükler ve bu tek bir hukuki ilişkidir ve netice olarak sözleşme tipiktir. Atipik sözleşmeler ise taraflara birden fazla farklı alacak ve borç yükler. Örneğin franchise sözleşmeleri.
FRANCHİSE MODELİNİN GELİŞİMİ
Franchise sözleşmeleri özellikle 1900’lü yıllarda yaygın olarak kullanılmaya başlanmıştır. Bir iş modeli olan franchise ilişkisi ABD’de doğmuştur. Özellikle hamburgerciler kendi imkan ve yapıları ile büyümenin sınırlı olduğunu görünce başkalarına bayilik vererek ülkede yaygınlaşmanın çok daha hızlı olacağını keşfedince her şubenin aynı nitelik ve standartta olması ihtiyacı sonuçta franchise tipi iş modelinin hızla yayılmasını sağlamıştır.
Franchise temelinde bir konsepte sahip ana işletmenin hızla yayılmasını, başka işletmelerin de kaynak ve mesaisinden yararlanarak büyümesini ama aynı zamanda tipik konsepti bozmadan sürdürmek kaygısı ile bayilerini belirli kurallarla bağladığı iş modelidir.
Franchise veren ana işletme önce birden fazla sonrasında ise yüzlerce şube tecrübesi yaşadığı ve franchise alan bayi ise çoğu zaman ilk deneyimini yaşadığı için franchise veren ana işletmeler sadece ürün veya mağazanın şekline dair yönlendirmede bulunmayıp aynı zamanda yer seçimine ve kira ilişkisinin içeriğine de müdahil olmaya başlarlar. İşte bu nokta bayiler için hukuken önemli sonuçlar doğurmaktadır.
Franchise veren ana işletmelerin çoğu artık mağaza yeri bulma, seçme ve kira kontratını doğrudan kendileri yapmakta olup bayileri ile franchise sözleşmeleri imzalamaktadır. Bu durumda yani bayinin AVM yatırımcısı ile herhangi bir kiralama görüşmesine katılmadığı ve kira sözleşmesinin içeriğinin franchise veren ana işletme tarafından belirlenip imzalanması durumunda bayi hiçbir şekilde kiracı sıfatı kazanmamaktadır. Herhangi bir şekilde ana kiracı veya alt kiracı durumuna girmemektedir.
FRANCHİSE ALAN BAYİ ALT KİRACI MIDIR
Kira sözleşmesini görüşüp imzalayan ana işletme kiracı olmakta, bayisi ile franchise ilişkisine girmekte, uygun ve elverişli mekanı yani düzgün işleyen ve asgari şartları taşıyan bir AVM’yi bayisine taahhüt etmekte bayisi ise onun adına kira ve ortak gider ödemektedir. Bu noktadan sonra açıklamalarımı franchise ilişkisinin kira ve AVM boyutu üzerinde sürdüreceğim. Belirtildiği üzere bayi bu şekilde hiçbir kiracılık sıfatı kazanmaz.
HAYALİ ÖRNEK
Daha somut olması için hayali bir örnekle devam etmek istiyorum. Gaziantep’li bir işletmeci şehrin geleneksel bir yiyeceği olan nohut dürümü dükkânı işletmektedir. Sabahın erken saatlerinde büyük kazanlarda kemik suyu ile saatlerce haşlanan nohutlar piyazla pidelerde servis edilmekte ve ayranla tüketilmektedir. Dükkân şehirde meşhur olup gayet iyi işlemektedir.
Patronun oğlu Ökkeş İstanbul’da işletme okuduktan sonra memleketine dönüp babasının işlerine kafa yormakta ve yenilik getirme çabasındadır. Sonunda Ökkeş sanayide kompresörlü buharla çalışan elektrikli bir ısıtıcı geliştirip nohutu bu ısıtıcıda çok daha hızlı ve ekonomik olarak pişirmeyi başarır. Dükkânda yeni ısıtıcının kullanılması ile maliyetin düşmesi ve işin hızlanması sayesinde kampanyalar başlatılıp satışlar katlanınca başka dükkânlar da açılmaya başlar. Ardından diğer şehirlere de peş peşe yeni dükkanlar açılıp, marka, logo, personelin kıyafeti ve dekorasyon gibi hususlarda standardizasyon başlatılır.
İşlerin büyümesi ile şirket kendi ayranını ve pidesini üretmeye, baharat, limon suyu ve benzeri sarfiyat ürünlerini büyük ölçeklerde tedarik etmeye başlar. Fakat tüm bu uğraşlar sonunda yorulan ve artık işlere yetişemeyen Ökkeş’in aklına parlak bir fikir gelir. Artık yoluna bayilik vererek devam etme kararı alır ve franchise usulü çalışmayı gerçekleştirmek üzere sözleşme hazırlatıp marka temsilcileri ve mağaza yeri bulacak expansiyon uzmanları istihdam eder. Şirketin expansiyon uzmanları AVM’lerle görüşüp kira sözleşmeleri imzalamakta ardından bu dosyaları marka temsilcilerine devretmekte onlar da bayilik isteyenlere bu lokasyonları tanıtıp onlara bayilik vermekte ve franchise sözleşmeleri imzalamaktadır.
İşler buraya kadar iyi gitmektedir. Fakat birkaç yıl sonra ülkede her yere AVM yapılıp, inşaatçısından iplikçisine kadar herkes AVM yatırımcısı olmaya, üniversiteyi bitirip, mini eteğini giyen, su yerine neskafe içen, birkaç kelime de İngilizceyi kapanlar kiralama ve yönetim uzmanı olarak arzı endam etmeye başlayınca pazar daralır ve bayilerin işi bozulmaya başlar. Onlardan biri olan Mehveş Hanım, bankacılık sektöründe uzun yıllar çalıştıktan sonra kendi işinin patronu olmaya karar vermiş, franchise usulü bir bayilik almak üzere araştırmalar yaptıktan sonra karar kılmış ve Ökkeş Bey’in nohut dürümü zincirine katılmak için marka temsilcisi ile görüşmeye başlamıştır.
Marka temsilcisi, Mehveş Hanım’a Allah’ın sevgili kulu olduğunu, bulunduğu kente çok büyük bir Outlet açılacağını, müthiş marka karmasına sahip olduğunu, kendilerinin şimdiden burası için kira sözleşmesi imzaladıklarını, dosyanın bir suretini de hemen kendisine vereceklerini söyleyip dikkatle okumasını istediklerini, Outlet’i kiralayan uzmanların sayılı eksperlerden olduğunu zira tanıtım broşüründe ‘’market research’’, ‘’target population’’ çalışmalarının en ince ayrıntısına kadar yapıldığını uzun uzun anlatıp profesyoneller de bir başka oluyor diye ekleyince heyecanlanan Mehveş Hanım kendi işinin patronu olma hayalini bir an önce gerçekleştirebilmek için nereye imza atması gerektiğini sorar ve tüm işlemleri tamamlayıp evine döner.
Outlet inşaatı hızla sürmekte ve açılış için Eylül ayı bildirilmektedir. Mehveş Hanım, heyecanla mağazasının iç inşaatını yaptırmakta, franchise bedelini ödemekte ve nohut dürümünün ayrıntılarını öğrenmektedir. Outletin yöneticileri dekorasyonun hızından memnun kalmadıkları için herkesle beraber Mehveş Hanım’ı sıkıştırmaya başlayınca bizimki çaresiz olarak ustalara fazla mesai yaptırmakta faturalar gitgide kabarmaktadır. Eylül’ün ilk haftası büyük yorgunluklar ve piyasaya dağıtılmış çeklerle beraber artık mağaza hazırdır fakat Outletin profesyonelleri açılışın konsept gereği Ekim’e ertelendiğini duyurur. Mehveş Hanım tatile çıkar. Ekim ayı geldiğinde ise bu kez ısıtma-soğutma üniteleri, otopark ve benzeri altyapı çalışmalarının henüz yetiştirilemediği gerekçesi ile açılış bir kez daha ertelenir.
Birkaç haftalık sessizlikten sonra büyük bir açılış yapılacağı ve tarihin Aralık ortası olduğu duyurulur. Mehveş Hanım tahmini müşteri sayısını hesaplamaya çalışır ama zorlanınca Outlet’in profesyonellerine danışmak gereğini duyar. Onlar mümkün olduğunca çok tedarikli olması gerektiğini çünkü açılış haftası en az iki milyon ziyaretçi beklediklerini, zaten açılış reklam katkı payı için faturaları kesmeye başladıklarını söyleyince Mehveş Hanım hem siparişini ona göre verir hem de rahatlar. Çünkü piyasaya verdiği çeklerin ödeme günleri gelmeye başlamıştır. Outlet tüm şehre billboard ilanları vererek büyük açılışı duyurur.
Ne yazık ki bu büyük açılışa bir iki gün kala Outletin profesyonelleri marketing konsepti ve birkaç tane daha yabancı terim icabı önce hipermarket, yapı marketi ve elektronik marketlerinin açılacağını, anchor opening yapmalarının Outlet’in konumlandırması bakımından elzem olduğunu açıklayıp diğer kiracılara bekleyeceklerini söyler. Mehveş Hanım belki de havaların soğumasından belki de günde iki pakete çıkardığı sigara yüzünden sık sık öksürük krizlerine tutulmaktadır.
Büyük açılış yapılır ve Mehveş Hanım gelen kalabalığı, açılış yapmalarına izin verilen mağazaları ve ortada gezen yüzü boyalı palyaço ve onlarla büyük bir uyum gösteren outletin profesyonellerini uzak bir köşeden bitmek bilmeyen öksürük nöbetleri içinde seyreder.
Nihayet yılbaşına bir kaç gün kala Mehveş Hanım ve diğer mağazalara Ocak ayının ilk haftası ile birlikte mağazalarını açabilecekleri duyurulur. Mağazacılar huzursuzdur. Hele giyim mağazaları Ocak ayında açacakları mağazaya nasıl bir ürün koyacaklarını, kışlık ürünlere sezon sonu indirim yaparak mağaza açmalarının neye benzeyeceğini hiç bilemezler.
Mehveş Hanım sonunda dükkanını açmayı başarır ama işler hiç te umduğu gibi gitmemektedir. Günlük cirosu o kadar düşüktür ki ay sonu cirosunun ödenmesi gereken asgari kiranın yarısına bile yetişmediğini görür, ortak giderler de cabası. Mehveş Hanım gedikli bir bankacı olduğunu hatırlar ve ihtiyaç kredisi çekip işletmesini çevirmeye çalışır. Gel gör ki işler artacağı yerde daha kötüye gider.
Mehveş Hanım bu durumu önce ailesinden dahi gizler ve paylaşmaya utanır. Bununla birlikte bazı şeyler artık dikkatini çekmektedir. Neden kendi dükkanının iki beyaz eşya mağazasının arasında olduğuna anlam veremediği gibi gazetede outlerle ilgili bir haberden aslında bir outletin ne anlama geldiğini öğrenir ve neden burada diğer AVM’lerde de bulunan mağazaların hiçbir farkı olmaksızın aynı ürün ve dekorasyonla burada da bulunduklarını kendi kendine sormaya başlar. Hele iki üç ayda bir Outlet yönetiminin değişmesine sürekli yeni profesyonellerin gelip sonra da gitmesine hiç akıl erdiremez.
Açılışın üzerinden aylar geçmesine rağmen yakınında bulunan bir mağazanın ancak kiraya verilmesine, öğle saati yolunu şaşırıp dükkanına gelen az sayıdaki müşterisi tam da yemeye başlamışken ustaların duvar matkabı ile betona girmeleriyle ortalığı saran toza dumana Outlet profesyonellerinin seyirci kalmasına fena içerler.
Mağazaların biri kapanıp öteki açılmaya, profesyonel müdürün biri gidip öteki gelmeye devam eder ve artık Mehveş Hanımın soluğu kesilmiştir.
Outletin profesyonel müdüründen randevu alır. Bu son gelen müdür de diğerleri gibi sabah saat dokuzda gelip akşam altıda çıktığı için Mehveş Hanım bankacılık yaptığı yıllardaki şube müdürü Hilmi Bey’i hatırlar çünkü Hilmi Bey de tıpkı bunlar gibi kimseyle muhatap olmaz sabah gelir odasına girer akşam da pek kimseye görünmeden giderdi. Mehveş Hanım uzun süre bekletildikten sonra profesyonel müdürün odasına buyur edilir ve müdür beyden biraz da küçümsemeyle karışık AVM, perakende ve basiretli tacir olmak üzerine hararetli bir mesaj alıp dükkânına döner. Mehveş Hanım son çare olarak franchise veren şirketi arar ve bin bir rica ve minnetle Ökkeş Bey’e ulaşır. Ökkeş Bey yatırımcı ve profesyonellerle arasını bozmak gibi bir acemilik yapmak yerine tüm hatayı Mehveş Hanım’da bulur ve daha sıkı çalışmasını ve sebat etmesini öğütleyip kendilerinin bir şey yapamayacağını söyledikten sonra yüzünü ekşiterek telefonu kapatır.
Mehveş Hanım ne yapabilir, hukuki durumu ve hakları nedir?
Öncelikle tarafların hukuki sıfatlarını tanımlamak gerekir. Ökkeş Bey atipik bir sözleşme olan AVM kira sözleşmesi imzalamış kiracı olmuş ardından ise Mehveş Hanım’la yine atipik bir sözleşme olan franchise sözleşmesi imzalamıştır. Mehveş Hanım kesinlikle ne asıl kiracı ne de alt kiracı konumundadır. Mehveş Hanım’ın bu örnekte tüm muhataplığı ve hukuki ilişkisi Ökkeş Bey’in şirketi iledir. Ökkeş Bey’in şirketi ile Mehveş Hanım arasında borçlar hukukunun tabiriyle iki taraflı tam borç doğuran bir karşılıklı sözleşme imzalanmakla karşılıklı sürekli hak ve borçlar doğmuştur. Ökkeş Bey’in şirketi yine borçlar hukukunun tabiriyle üçüncü kişinin fiilini taahhüt etmiş ve üçüncü kişi yararına sözleşme akdetmiş durumdadır. Outletin sahip olması gereken koşullar ve Mehveş Hanım’ı mağdur eden faktörlerin çözümü bu yol izlenerek anlaşılabilir; üçüncü kişinin fiilini taahhüt ve üçüncü kişi yararına sözleşme;
Türk Borçlar Kanunu m.128 ve m.129 hükümleri konuyu açıklığa kavuşturmaktadır.
‘’Üçüncü kişinin fiilini üstlenme
MADDE 128- Üçüncü bir kişinin fiilini başkasına karşı üstlenen, bu fiilin gerçekleşmemesinden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
Belirli bir süre için yapılan üstlenmede, sürenin bitimine kadar üstlenene edimini ifa etmesi için yazılı olarak başvurulmaması hâlinde, üstlenenin sorumluluğunun sona ereceği kararlaştırılabilir.
C. Üçüncü kişi yararına sözleşme
I. Genel olarak
MADDE 129- Kendi adına sözleşme yapan kişi, sözleşmeye üçüncü kişi yararına bir edim yükümlülüğü koydurmuşsa, edimin üçüncü kişiye ifa edilmesini isteyebilir.
Üçüncü kişi veya üçüncü kişiye halef olanlar da, tarafların amacına veya örf ve âdete uygun düştüğü takdirde edimin ifasını isteyebilirler. Bu durumda, üçüncü kişi veya ona halef olanlar bu hakkı kullanmak istediklerini borçluya bildirdikten sonra, alacaklı borçluyu ibra edemeyeceği gibi, borcun nitelik ve kapsamını da değiştiremez.’’
Türk Borçlar Kanunu’nun m.128 ve m.129 hükümlerine göre değerlendirecek olursak franchise verenler franchise alanlara karşı bir başkasının fiilini ve edimlerini taahhüt etmekte bir nevi kefalet altına girmektedir.
Franchise alan bayiler, kira sözleşmesi franchise veren üzerine ise, karşılaştıkları eksiklik ve mağduriyetlerden ötürü bu yasa hükümlerine göre hareket edip ihtar çekebilir, menfi tespit davası açabilir veya sözleşmeyi feshedip tüm zarar ve kar mahrumiyetini faizi ile talep edebilir. Bu durumda tek muhatap franchise veren şirkettir. Franchise veren şirket ya görüşmeler aracılığı ile durumu düzelttirmek ya da tüm zararı karşılamak mecburiyetindedir.
Franchise veren şirket ayrıca kira sözleşmesini görüşüp imzalarken ve sonrasında bayisi adına kiralayanla temas kurarken aynı zamanda franchise alan adına bir temsilci gibi hareket ettiğinden bayisi ile arasında vekâlet ilişkisi doğmakta olup franchise veren vekilin azami özen gösterme, hesap verme ve kusurunun olmadığını ispat etme borcu vardır.
Maalesef piyasada franchise verenler yatırımcı ve kiralama yapanlarla ilişkilerini bozmama adına bayilerini gözden çıkarıp mağduriyetlerine kayıtsız kalmakta bayiler ise kendilerinin ne pozisyonda olduğunu anlamaya çalışmakta, alt kiracı olduklarını düşünüp franchise verenle kiralayan arasında kalmakta ve çok sayıda bayi iflas edip ekonomik yıkıma uğramaktadır. Hâlbuki doğru hukuki enstrümanların devreye sokulması ile bayilerin sorunlarını çözmeleri mümkündür.
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Avm Kira Sözleşmeleri-Bayilerin (Franchise) Durumu" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Kemal Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
Şu ana dek 7 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi :
7 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken,
0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
9215
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :
* Son okunma 1 gün 10 saat 42 dakika 14 saniye
önce.
* Ortalama Günde 2,39 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 15307, Kelime Sayısı : 1943,
Boyut : 14,95 Kb.
*
5 kez yazdırıldı.
*
4 kez indirildi.
*
Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 1722
Avm Kira Sözleşmeleri-Bayilerin (Franchise) Durumu
