Yazan : Av.Kemal Çelik
[Yazarla İletişim]
celik-hukuk@hotmail.com Serbest Avukat
AVM KİRA SÖZLEŞMELERİ-İKİ TARAFLI BORÇ İLİŞKİSİ
Bu makalemde AVM kira sözleşmelerini incelemeye bu sözleşmelerin bir başka önemli özelliği ile devam edeceğim. AVM kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu özelliğin anlaşılması kiralayan-kiracı arasındaki ilişkinin doğru zemine oturması ve taraflar arasındaki borç ilişkisinde adaletin sağlanması için çok önemlidir. Özellikle uygulamada kiracıların yaşadıkları haksızlıkların giderilmesi bakımından üzerinde durulması gerekmektedir. Somut bir dava halinde mahkemelere AVM kira sözleşmelerinin bu yönünün açıklanması ve mahkemeler ile bilirkişiler tarafından bu tür sözleşmelerin hukuki özelliklerinin üzerinde durulması doğru ve adaletli bir hüküm vermek açısından kaçınılmazdır.
Maalesef piyasada AVM yatırımcısı ve kiralayanlarının neredeyse %90’ı mağazayı kullandırmak, mekânın adını AVM veya Outlet koyarak göstermelik bir yönetici veya yönetim şirketi görevlendirerek hiçbir fayda getirmeyen etkinlikler düzenlemekle tüm borçlarını yerine getirmiş olduklarını düşünmekte ve kiracılarından şartlar ne olursa olsun faizi ile kira ve ortak gider talep etmektedirler. Kiracılar tarafı ise bu tabloyu olması gereken olarak görmekte, kanıksamış halde kendilerini bir cadde mağazasının kiracısı ile bir görüp mağazayı kullanmakla kira ve ortak gideri ödemekle sorumlu tutmakta, haklarını neredeyse hiç bilmemekte ve aramamaktadır. Bu konuda ihtisaslaşmış hukukçu sayısı da neredeyse yok denilecek kadar az olunca mağdur olan kiracılara yol gösterecek kimse bulunamamakta, bu tür konularda tecrübe sahibi olmayan meslektaşlarım 20-30 sayfalık AVM kira sözleşmelerini görünce çoğu kez daha baştan olumsuz yaklaşmaktadır. Bu bakımdan AVM kira sözleşmelerinin hukuki boyutlarının analizi önem kazanmaktadır. Bu sözleşmelerin en önemli özelliklerinden biri sürekli (karşılıklı) iki taraflı borç doğuran sözleşmeler olmalarıdır.
Borçlar Hukuku’na göre sözleşmeler ikiye ayrılır. Tek taraflı borç yükleyen sözleşmeler ve iki taraflı borç yükleyen sözleşmeler. Tek taraflı borç yükleyen sözleşmelerin en büyük özelliği bu tür sözleşmelerde sözleşmenin sadece bir tarafının borç altına girmesidir. Örneğin bağışlama sözleşmesinde sadece bağışlayan taraf bir borç üstlenmektedir. Bir diğer örnekse kefalet sözleşmeleridir. Kefalet sözleşmesinde de sadece kefil olan taraf bir borç üstlenmektedir. Bu tür sözleşmeler tek taraflı borç yükleyen sözleşmeler olarak isimlendirilir. İki taraflı borç yükleyen sözleşmeler ise sözleşmenin iki tarafına da borç yükler. Örneğin satım sözleşmesi satıcıya malı teslim etmek alıcıya ise bedeli ödemek borcunu yükler. AVM kira sözleşmeleri de iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Bu tespiti yaptıktan sonra hemen üzerinde durulması gereken husus tarafların borçlarının ne olduğudur. Eğer kiralayan ve kiracının karşılıklı borçlarının ne olduğu yeterince irdelenmez ve anlaşılmaz ise bu ilişki her zaman için adaletsiz olarak kiralayan lehine yürür ve ekonomik sömürü olmaktan çıkmaz. Nitekim kiracılar, yönetimi dahi kiralayan tarafından tek başına belirlenecek, tavanı, tabanı, sıvası dahi kendisince yaptırılacak bir mağaza ile AVM denilen bir kapalı kutuya, muhtemelen henüz üniversiteden yeni mezun olmuş ve ömründe bir kasa portakalı dahi alıp satmamış bir sözüm ona kiralama uzmanının engin market araştırması tavsiyeleri ile girmektedir. Bu bakımdan uygulamada kiralama aşaması, sonrası ve dava aşamalarında AVM kira sözleşmelerinin hukuki özelliklerinin üzerinde durulması ve doğru tahlil edilmesi gereklidir.
AVM kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran sözleşmeler olmanın yanında sürekli sözleşmedir. Nitekim satım sözleşmesinde taraflar borçlarını yerine getirince sözleşme sona ermekte fakat hizmet sözleşmesi, lisans sözleşmesi gibi AVM kira sözleşmeleri de belirli bir müddet için kurulmakta ve tarafların borçları sözleşme devam ettiği müddetçe karşılıklı olarak devam ettiği için sürekli sözleşme özelliğine sahip olmaktadır.
Görüldüğü üzere AVM kira sözleşmeleri sürekli (karşılıklı) iki taraflı borç doğuran sözleşmelerdir. Bu tespiti yaptıktan sonra bahsedilen özelliklerin hukuki sonuçlarını incelemek gerekmektedir. Nitekim AVM kiralayan ve kiracılarının karşılıklı borçları ve hakları buna göre ortaya çıkmakta ve şekillenmektedir. Sırasıyla en önemli birkaç neticeyi şu şekilde açıklamaya çalışalım.
AVM kira sözleşmeleri gibi sürekli (karşılıklı) iki taraflı borç doğuran sözleşmelerde ifada sıra vardır. Yani karşılıklı borçların yerine getirilmesinde sıra önem kazanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun m.97 hükmü bu hususla ilgilidir. Önce kanun metnine bakalım ardından bu hükmü AVM kira sözleşmeleri açısından yorumlayalım:
‘’ VI. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde 1. İfada sıra MADDE 97- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.’’
Görüldüğü üzere Borçlar Kanunu AVM kira sözleşmeleri gibi sürekli (karşılıklı) iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler için borcun yerine getirilmesi bakımından bir zaman açıklığı getirmiş ve ifa sırasını hükme bağlamıştır. Kanun bu düzenlemesi ile karşılıklı borçların yerine getirilmesi için eşitlik prensibini kabul etmiş ve borçların yerine getirilmesi anının iki taraf için de aynı zamanda olması gerektiğini vurgulamıştır. Niteliği gereği ayrı zamanlarda ifa edilecek borçlar mesela AVM’nin açılması, bayram-yılbaşı gibi dönemsel tanıtım aktivitesi ve benzeri borçlar dışında özellikle AVM açılışından sonra kiralayan ve kiracıların borçları aynı anda yerine getirilmek zorundadır. Bu tür sözleşmelerde kendi borcunu yerine getirmeyen tarafın karşı taraftan herhangi bir borcunu yerine getirmesini talep etme hakkı yoktur.
Taraflardan biri kendi borcunu yerine getirmemiş veya yerine getirmeyi teklif etmiş olmadıkça karşı taraftan borcunu talep edemez.
AVM kira sözleşmelerinde taraflardan biri işin özelliği veya sözleşmedeki anlaşma nedeniyle borcunu daha sonra yerine getirme hakkına sahip olmadan yine de karşı taraftan borcunu yerine getirmesini talep ettiğinde diğer tarafa da bir karşı hak doğar. Hukuk literatüründe buna ödemezlik def’i denir.
Ödemezlik def’inin en büyük özelliği karşılıklı sözleşmelerde borçların aynı anda yerine getirilmesini sağlayabilmektir. Ödemezlik def’i ile sözleşmenin tarafları kendini garanti altına alabildikleri gibi karşı taraf üzerinde de borcunu yerine getirmesi için baskı uygulama imkânına kavuşmaktadır.
Her ne kadar yukarıda anılan m.97 hükmü emredici bir hüküm olmayıp düzenleyici bir madde olduğundan taraflar sözleşmede aksini kararlaştırabilse de sözleşmede aksine hükmün de özellikle TBK m.20-25 hükümlerinde düzenlenen GİK yani genel işlem koşulları karşısında geçerli olup olmadığına bakılmalıdır.
GİK ile ilgili geniş bilgi için yine internette yayınladığım ‘’AVM Kira Sözleşmeleri ve Genel İşlem Koşulları’’ isimli makaleme bakabilirsiniz.
Ödemezlik def’i hakimin kendiliğinden dikkate alacağı bir itiraz olmayıp davaya cevap veya icra takibine itirazda derhal ileri sürülmesi gereken bir haktır.
AVM kira sözleşmelerinde ödemezlik def’ini kullanabilmek için aşağıdaki şartların mevcut olması gerekir:
Borçlar arasında karşılıklılık ilişkisi mevcut olmalıdır; Yalnız karşılıklı borçlar için ödemezlik def’inde bulunarak ifadan kaçınma hakkı söz konusu olabilir. Örneğin kiralayan kiracının henüz açılış reklam bedelini ödemediğini öne sürerek yapıya iskân izni almaktan kaçınamayacağı gibi kiracı da henüz profesyonel bir AVM yönetiminin oluşturulmamış olmasını ileri sürüp kira sözleşmesinin kendi payına düşen damga vergisini ödemekten kaçınamaz. Borçların bu manada karşılıklı ilişki içinde bulunması gerekir.
Borçları ifa zamanı gelmiş olmalıdır; Yani borçlar muaccel hale gelmiş olmalıdır. Değindiğimiz gibi TBK m.97 gereği sürekli (karşılıklı) iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçların aynı anda yerine getirilmesi prensibi kabul edilmiş taraflara bu bakımdan eşitlik tanınmış fakat bu genel kurala da işin özelliği veya sözleşmeden aksi anlaşılmıyorsa yönünde bir istisna getirilmiştir.
Sözleşmeden aksinin anlaşılması yani sözleşmede bulunan bir farklı düzenleme nedeniyle ifada sıranın değişmesi ile ilgili olarak yukarıda değindiğimiz gibi hemen TBK m.20-25 GİK yani genel işlem koşulları açısından geçerlilik ve içerik denetimi yapılmalıdır. Tecrübelerime dayanarak bu konuda şunu belirtebilirim: AVM kira sözleşmelerinin tümü GİK özelliğindedir. Bu bakımdan GİK denetimine açıktır. Yine tecrübelerime dayanarak belirteyim ki bugüne dek incelediğim ve kiracılar adına üzerinde çalıştığım yüzlerce farklı AVM kira sözleşmesinde bulunan GİK’in tümü de TBK m.20-25 hükmü karşısında bir geçerliliği bulunmadığı gibi TBK’na göre yazılmamış sayılma neticesi ile yok hükmündedir.
İşin özelliğinden dolayı başka türlü anlaşılma yönündeki istisna hali için ise anlaşılacağı üzere işin özelliğine göre değerlendirme yapmak gerekir. Örneğin çoğu AVM’de olduğu gibi göstermelik değil de gerçek bir yönetim ve profesyonel bir AVM yönetim etkinliği oluşturmayan AVM kiralayanı kiracılarından, sarfiyat kalemlerinden olan elektrik, su, ısıtma ve soğutma gibi giderler dışında kira bedeli, yönetim gideri, reklam katkı payı talep etmesi hukuken kabul göremez, talep etmesi halinde kiracılar TBK m.97 ödemezlik def’ini ileri sürerek borcunu yerine getirmekten kaçınabilir. Hatta bu örnekte olduğu gibi kiracılar ısıtma soğutma ve elektrik giderlerini dahi ödemekten kaçınabilmelidir zira kiracıların bir AVM oluşturulması inancı ile orada bulundukları, bu amaçla yüksek yatırım maliyetlerini üstlendikleri ve gerçek bir AVM yönetimi olmaksızın kiralayan tarafın asla AVM oluşturma borcunu yerine getirmemiş olduğu unutulmamalıdır.
AVM yönetiminin yaptığı tüm tanıtım ve reklam aktiviteleri de yerindelik açısından denetlenmelidir. Örneğin B(-) ve C grubu ziyaretçilere hitap eden lokasyonda bulunan bir outletin yönetimi haftalarca klasik müzik konseri tertip eder, Çaykovski ve Strauss’tan senfoniler dinletirse kiracıların kötü ve eksik ifadan dolayı reklam katkı payı ve giderek kira ödeme borcunu yerine getirmesinin gerekliliği hukuken tartışılır hale gelir. Yönetim sözde değil özde olmalıdır.
AVM’nin yönetiminden dolayı kiracılarla kiralayan arasında meydana gelen vekâlet ilişkisi ve neticeleri için yine internette yayınladığım ‘’AVM Kira Sözleşmeleri - Vekalet İlişkisi’’ isimli makalemden geniş bilgi edinebilirsiniz.
Bu haklarını bilmediği için veya herhangi bir nedenle kullanamadığı için AVM kiralayanına ödemeler yapmış olan kiracılar ister sözleşme devam etsin ister sonlanmış olsun geriye dönüp yine Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava etme hakkı mevcuttur. Ticari iş olması nedeniyle alacağına ticari faiz işletebilir.
Görüldüğü üzere AVM kira sözleşmelerinin sürekli (karşılıklı) iki taraflı borç sözleşmeleri olmasının önemli sonuçları vardır. AVM kira sözleşmelerinin hukuki boyutlarını incelemeye devam edeceğim.
Umarım yakın zamanda özellikle AVM kiracıları hakları konusunda bilinçlenip mağdur olmaktan kurtulmaya başlar. Bilindiği üzere uygulamada AVM kiralayanı ve yönetim tarafı yeri tahsis etmekle tüm borçlarını ifa ettiğini düşünmektedir. Sözüm ona birçok kiralama uzmanı da ya ortadan kaybolmakta veya hemen kiralayan tarafı haklı görmektedir.
Her bakımdan yalnız kalan kiracılardan, sözleşmenin büyük bölümü karşılıksız kalmasına rağmen, bir de acımasız ve adaletsiz boyutlarda kira, ortak gider, cezai şart ve oldukça yüksek faiz talep edilmektedir.
Her sözleşmenin olduğu gibi AVM kira sözleşmelerinin de doğru tahlil edilip buna göre yorumlanması hayati önem arz eder.
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Avm Kira Sözleşmeleri - İki Taraflı Borç İlişkisi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Kemal Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
Şu ana dek 7 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi :
7 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken,
0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
8096
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :
* Son okunma 12 saat 6 dakika 27 saniye
önce.
* Ortalama Günde 2,07 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 13127, Kelime Sayısı : 1571,
Boyut : 12,82 Kb.
*
4 kez yazdırıldı.
*
4 kez indirildi.
*
3 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 1702
Avm Kira Sözleşmeleri - İki Taraflı Borç İlişkisi
