(Karar Tarihi : 19.10.2023)

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili davacının Beşiktaş İstanbul adresindeki taşınmazını 01/11/2009 tarihinde aylık 3.529,00 TL bedelle, 1 yıl süreyle davalıya kiraladığını, taşınmazın aylık kira bedelinin halen 28.967,50 TL olduğunu, bu taşınmazın restaurant olarak işletildiğini, müvekkili tarafından davalıya 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 47 maddesi gereğince Kadıköy 14. Noterliğinin 06749 yevmiye numaralı ihtarnamesi çekilerek, kira sözleşmesinin 10 yılı doldurduğunu ve 31/10/2020 tarihinden itibaren 3 iş günü içerisinde mecurun derhal tahliye edilmesi gerektiğinin ihtar edildiğini, davalının 12/06/2020 tarihinde PTT aracılığı ile ihtarnamenin hukuken geçersiz olduğunu, ihtarnameyi kabul etmedikleri ve taşınmazı tahliye etmeyeceklerini bildirdiklerini belirterek, 01/11/2009 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin feshine ve davalının müvekkiline ait taşınmazdan tahliyesine, karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 1 yıllık olduğunu, başlangıç tarihinin 01/11/2009 olduğunu, sözleşme süresinin 01/11/2010 tarihinde sona erdiğini, davacılar vekilinin vekaletnamesinde kira sözleşmesini fesih yetkisi bulunmadığından TBK md 347 hükmünde aranan ihtar şartının yerine getirilmediğini, kira sözleşmesi için aranan 10 yıllık uzama süresi dolmadan tahliye talep etme hakkı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilinin pandemi nedeniyle dava konusu taşınmazı 4 ay süre ile kullanamaması nedeniyle kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin 01/11/2020 tarihe 4 ay eklenerek 01/03/2021 tarihinde dolacağının kabulü gerektiğini belirterek, davanın reddine karar gerektiğini verilmesini talep etmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucu; Borçlar Kanunu'nun 347.maddesinde yer alan 10 yıllık sürenin tamamlanmadığı, dava tarihi olan 03.11.2020 itibari ile, 10 yıllık uzama süresinin sonundaki uzama süresinin dolmadığı ve davalıya süresinden önce ihtarname keşide edildiği gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde; davalı kiracının taşınmazı 01/11/2009 tarihinde kiralayarak iş yeri olarak kullanmaya başladığı, kira sözleşmesinin imzalandığı günden beri restaurant olarak işletildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde yer alan ''on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde ulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir." düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesinin 10. uzama yılını doldurduğu ve 31.10.2020 tarihinden itibaren 3 iş günü içerisinde mecurun tahliye edilmesi gerektiğinin davalıya ihtaren bildirildiği, (Ek 2- Kadıköy 14.Noterliği'nin 04.06.2020 tarihli, 06749 yevmiye numaralı ihtarname), davalının ise 12.06.2020 tarihinde PTT aracılığı ile ihtarnameye olumsuz cevap verdiğini, (Ek 3-Davalının PTT aracılığı ile 12.06.2020 tarihinde verdiği cevap.) mecuru tahliye etmemesi neticesinde ise T.B.K 347. maddesi uyarınca tahliye davası açıldığını ancak davanın reddedildiğini, kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılması ve yeniden yargılama yapılarak talepleri doğrultusunda davanın kabulüne karar verilerek taşınmazın tahliye edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava; TBK' nun 347. Madde uyarınca 10 yıllık süre den tahliye istemine ilişkindir.

6098 sayılı T.B.K'nun 347. maddesinde; "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. " düzenlemesi bulunmaktadır.

TBK'nın 347. maddesinde, sözleşme süresinin bitmesi, uzayan dönemin 10 yıl olması ve uzayan dönemi takip eden 1 yıl içinde 3 ay öncesinden ihbar şartı aranmaktadır.

Somut olayda; taraflar arasında 01/11/2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunmakta olup, sözleşme süresi 1 yılın 01/11/2010 itibariyle bittiği, 10 yıllık uzama süresinin 01/11/2020 itibariyle dolacağı, bu tarihten sonra 01.11.2021 kira süresinin dolmasından 3 ay öncesinde tahliye ihtarnamesinin tebliğ edilerek, 01/11/2021 tarihinden sonra TBK'nın 347. Maddesine dayalı olarak dava açabileceği, ancak davanın süresinden önce 03/11/2020 tarihinde açıldığı anlaşılmakla; ilk derece mahkemesince verilen davanın reddi kararı yerindedir.

İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK.353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-İlk derece mahkemesinin kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan, HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince davacıların istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,

2-Yürürlükteki Yargı Harçları Tarifesi gereğince alınması gereken 269,85 TL maktu istinaf karar harcından peşin olarak alınan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye 210,55 TL'nin davacılardan alınarak Hazineye gelir kaydına,

3-Davacıların istinaf başvurusu için yaptıkları giderlerin üzerlerinde bırakılmasına, harcanmayan istinaf gider avansının iadesine,

4-Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nun 362/1-b maddesi gereğince kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 347 :Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

* 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi gereğince; "Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir" hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, 6101 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Şerh Son Güncelleme: 20-04-2024