(Karar Tarihi : 06.02.2019)

Davacı, taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının son ödediği aylık 331,27 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek 01/01/2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 3.000 TL olarak tespitine karar verilmesi istemiştir.
Davalı, talep edilen kiranın fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 01/01/2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 1.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Taraflar arasındaki kira ilişkisi, 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 01.01.2016 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Kira bedelinin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmektedir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Olayımıza gelince; hükme esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hakkında taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 12.02.2016 tarihli bilirkişi raporunda; taşınmazın alanı, mevcut durumu, mevkii, muhiti, geometrik durumu, iki yola cepheli oluşu, günün ekonomik ve sosyolojik şartları, dosya içerisinde bulunan emsal kira sözleşmeleri ve piyasa rayiç bedelleri incelendiğinde taşınmazın 01.01.2016 tarihi itibari ile aylık kira bedelinin net 1.500,00 TL olabileceği belirtilmiş olmasına rağmen emsal kira sözleşmelerinin neler olduğu, nitelikleri ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin ne olacağı belirtilmemiştir. Bu haliyle alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 1.1.2016 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mi olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
2-) Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
KARAR : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.02.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Üye Notu : Nitekim doktrin de aynı görüştedir:
==============================
Başlangıçta yapılan kira sözleşmesinin süresi dolmuş, TBK. m. 347 uyarınca kira sözleşmesi birer yıllık dönemler halinde uzamış ve ilk kira sözleşmesinin yapıl¬masından itibaren beş kira yılı geçmiş olabilir. Sözgelimi bir yıl için yapılan bir kira sözleşmesi, TBK. m. 347 uyarınca birer yıllık dönemler hâlinde uzamış ve dört uza¬ma yılının geçmesiyle birlikte, başlangıçtan itibaren beş kira yılı tamamlanmış olabi¬lir. Bu olasılıkta altıncı kira yılı (beşinci uzama dönemi) için kira bedelinin TBK. m. 344 f. 3 uyarınca tespit edilmesi istenebilir. Bunun gibi, iki yıllık kira sözleşmesinin birer yıllık dönemler hâlinde üç yıl uzaması, başlangıçtan itibaren beş kira yılının geçmesi demektir. Bundan böyle, uzayan yeni dönem (altıncı kira yılı) için TBK. m. 344 f. 3’e göre kira bedelinin tespitinin istenmesi mümkündür36 Başlangıçta yapılan beş yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması üzerine, ilk uzama yılında (yine altıncı kira yılında) uygulanacak kira bedelinin de TBK. m. 344 f. 3 uyarınca tespiti iste¬nebilir37. Bütün bu olasılıklarda, altıncı kira yılı için TBK. m. 344 f. 3’e göre tespit edilecek rayice uygun kira bedelinin, daha sonraki uzama dönemlerinde (yedinci kira yılı ve sonra gelen yıllarda) yeniden artması söz konusu olabilir.
=============================
KİRA BEDELİ ARTIŞINA İLİŞKİN SÖZLEŞME ŞARTLARI ve SÖZLEŞME UYARINCA GERÇEKLEŞEN KİRA BEDELİ ARTIŞININ KİRA TESPİT DAVASI SONUCUNDA GERÇEKLEŞEN KİRA BEDELİ ARTIŞINDAN AYIRT EDİLMESİ Prof. Dr. Burak ÖZEN s.36

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 08-05-2023