Sözlü kira ilişkisinde kira artış oranının belirlenmesi hususu

değerli meslektaşlarım merhabalar
1-İzmirde kendi evimiz var ve sözlü kira ilişkisi mevcut 19/07/2023 tarihinde kira tespit davası açtık mahkeme 15/09/2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 8100 TL kira bedelinin ödenmesine karar verdi. Ancak biz dava dilekçesinde kira artış oranının belirlenmesine ilişkin bir talepte bulunmadık ve bu husus karara bağlanmadı. kira artış oranının belirlenmesine ilişkin tekrar tbk 344/2 ye istinaden kira tespit davası açmamız mı gerekiyor ( 344/3 e dayanarak 5 yılda bir kira tespit davası açabiliyoruz diye biliyorum)yoksa kira yenilenme dönemi itibariyle yüzde 25 sınırı kalktığı için tüfe oranında artış talep edebilir miyiz? Çünkü kiracı ile hiçbir şekilde iletişim kuramıyoruz.

2- Kiracı kira ödemesini genel olarak her ayın 21'inden itibaren yapıyor. Bu hususla ilgili olarak mahkeme gerekçeli kararda kiranın her ayın hangi gününde ödeneceğine ilişkin bir hüküm kurar mı yoksa bu hususta 15/09/2023 tarihinden itibaren tespit edilen kira bedeli dikkate alınarak kiranın her ayın 15'inde ödeneceği kabul edilebilir mi. Çünkü bu duruma göre 2 haklı ihtardan kaynaklı tahliye davası açma düşüncemiz var
teşekkür ederim

1-Yazılı bir kira ilişkisi olmadığı durumda TÜFE oranında artış istemenizin mümkün olmadığını düşünüyorum. Çünkü kanuna göre sözleşmeden belirlenebilecek en yüksek artış oranı TÜFE olmakla beraber daha düşük bir oran belirlenmesine engel bir durum yok.
2- Kira artış oranının belirlenmesi için ayrıca bir dava açmanız gerektiğini düşünüyorum. TBK 344/3 kira bedelinin tespiti ile alakalı olup buradaki 5 yıllık süre sınırının kira oranının tespiti davasında etkili olmayacağı kanaatindeyim.
3-Kira sözleşmesinde son ödeme günü belirlenmemişse veyahut taraflar ek protokol vs yazılı bir düzenleme ile son ödeme gününü belirlememişse son ödeme günü her ayın sonuna kadardır. İki haklı ihtarın oluşması için kiracının o ayın kirasını ay sonuna kadar ödememiş olması gerekecektir. Mahkeme gerekçeli kararda yalnızca kira parasının tespit edildiği döneme yer veriyor, son ödeme günü ile ilgili bir belirleme yapmıyor.