İhtar Çekmeden Kira tespit davası açmak - Sözleşmedeki artış iradesi - tek yıla ait artışın belirlenmesi

Merhaba;

Kiraya veren vekiliyim. 1.08.2019 başlangıç tarihli, 1400 TL kira bedeli olan kira kontratı mevcut. 5 yıllık süre doldu. Kira tespit davası açacağım. İhtarname çekmedik. Kontratta; 1.08.2020 tarihinden itibaren kira bedeli artışı üfe+tüfe ortalaması oranında % 10 u artmayacak şekilde olacaktır. yazmaktadır.

1-Bu maddeye göre ihtarname çekmeden geriye dönük 1.08.2024 ten itibaren geçerli olacak şekilde kira tespit davası açabilirmiyim?

2-Kontratta yazan bu artış maddesi kafamı karıştırdı. Bu maddenin varlığı kira tespit davasında lehimize olabilir mi?

Şimdiden yanıylayan meslektaşlarıma teşekkür ederim.

Açabilirsiniz. Yargıtay bu tip maddeleri "artış iradesi var" şeklinde yorumluyor ve BK 345/3 gereğince ihtarsız dava açılabiliyor. Şerhimizde bununla ilgili içtihatlar da var. Örneğin:
https://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17202

Admin Bey'in de bahsettiği gibi TBK m. 345/3: "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." hükmü gereğince sizin sözleşmenizde artış maddesi mevcut olduğu için, 01/08/2025 tarihine kadar açacağınız tespit davası 01/08/2024 tarihinden itibaren geçerli olur. Elbette ki dava dilekçeniz "aylık kira bedelinin 01/08/2024 tarihinden itibaren ... TL olarak tespitine" şeklinde talepte bulunmanız gerekir.

Yargıtay 3. HD., 2017/8251 Esas, 2019/5094 Karar sayılı, 29.05.2019 tarihli emsal ilamı:
"Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.09.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % ... oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 05.05.2015 tarihinde açtığı dava ile 06.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O halde Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek istenen dönem kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."

Soruma yanıt verdiğiniz için teşekkür ederim. Belirttiğiniz gibi, kontratta artış maddesinin olması, ihtarname çekmemize gerek olmadan, bulunduğumuz kira dönemi sonuna kadar, kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere talepli olacak şekilde, kira tespit davası açılmasına imkan vermektedir.