Kira tespit davasında mevcut kiranın ispat edilememesi sebebi ile ret

Meslektaşlarım herkese iyi çalışmalar diliyorum. DAVAM MEVCUT KİRANIN İSPAT EDİLEMEMESİ SEBEBİ İLE REDDEDİLDİ.

05/01/2014 tarihli 600 TL kira bedelli,tüfe oranına göre artış şartı bulunan bir kira sözleşmesi ile kira tespit davası açtım.Kira şu anda 2000 TL.10 yıldır herhangi bir tespit davası açılmadı daha önce. 26/12/2023 tarihinde arabulucuya başvurduk, son tutanak tarihi 10/01/2024. 16/01/2024 tarihinde de davayı açtım. TBK 345/2ye göre 05/01/2023 tarihinden itibaren tespit istedim. Dosyaya örnek kira kontratı bulamadığım için sunamadım, sahibinden ilanı koydum. (tapu ve kendi kontratımız sunuldu.) Davanın ilk celsesinde bilirkişi raporu için 9bin tlye yakın masraf çıktı. Müvekkilimin durumu olmadığı için yatıramadık. Mahkemenin yazdığı müzekkereler sonucunda da örnek kontrat elde edilemedi fakat dosyada emniyetten polislerin binada yaptıkları incelemeler sonucu binanın 25 yıllık ve sobalı olduğu şu anda kiraların 6-8 bin tl arasında olduğunu belirten bir rapor tutuldu.(kiralananın durumunun tespit edildiğini düşünüyorum) Ben hakime bilirkişi raporu için ücret yatırılmazsa mevcut verilere göre mi karar verileceğini sordum, ihsası rey olur söyleyemem dedi :/ TBK 344/3 e göre kiralananın durumu, tüfe oranı, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gereği karar verilir dediği için, bilirkişi raporu olmasa da 4-5bin gibi rakam beklerken 2. celse günü hakim davamı direkt reddetti. Duruşmada beyan verirken ayağa kalkmadığım için bir münakaşa yaşamıştık öncesinde kendisiyle. 2 gün önce gerekçeli karar geldi. Kararda uzun uzun ispat yükünün tarafıma ait olduğu anlatılmış, bilirkişi raporu masrafı için ek süre istemediğim beyan edilmiş -ki bana ek süre istiyor musunuz diye sorulmadı yalnızca neden yatırmadınız denildi- en son paragrafta ise kira ilişkisinin varlığı, başlangıcı ve kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat davacıya aittir, davacı tarafça dava ispatlanamamış olup davanın reddine karar verilmiştir deniyor. Yalnızca bu.

Bu dosyada anlamadığım şeyler ise şunlar sayın meslektaşlarım,

1-Davada her şeyi benim ispatlamam gerekiyorsa neden 6-7 ayrı kuruma müzekkere yazılıp örnek kira kontratı isteniyor emniyetten gelen cevaptaki 6-8bin tl lik rapor neden dikkate alınmıyor, madem dikkate alınmayacak kolluk güçleri neden mesai harcıyor.

2-2000 tl lik mevcut kiranın ispatı olmadığından neden ilk celsede davam reddedilmiyor ya da bana neden bu eksikliği tamamlamam için süre verilmiyor. Dava şartı eksikliklerinde dahi süre verilmiyor mu?

3-Kanunda ispat yükü lehine hak çıkaran tarafa aittir denilmiştir, gerekçeli kararda da buna değinilmiş ve benim ispat edemeyişim sebebiyle hukuki yarar da elde edemeyeceğime değinilmiş, ben dilekçemde kontratı koymuşken tapuyu koymuşken ekonomik koşullar tüfe oranları sabitken, polis tutanağı dosyada dururken nasıl ispatlayamamış oluyorum ve yarar sağlayamıyorum da davalı taraf dilekçe dahi yazmadan 2000 tlye oturmaya devam edebiliyor. hiçbir belge yazı vs sunmadan lehine hak çıkarmış olmadı mı bu şekilde? (gerekçeli kararda kiracının da kirayı ödediğine ve taşınmazı tahliye ettiğine dair delil sunması gerekir demiş)

SORU: İstinaf etmeyi düşünüyorum sayın meslektaşlarım sizce dosya istinaftan lehimize döner mi? Cevaplarınız için şimdiden çok teşekkürler.

Kararın tamamını bilmiyorum tabii ama anlattığınızdan anladığım davanızın red sebebi mevcut kirayı ispat edememeniz değil, bilirkişi ücretini yatırmamanız nedeniyle keşif yapılamaması ve bu nedenle de hakimin 344/3 gereğince "kiralananın durumu"nu tespit edememiş olması.

Sözleşmenizin 10 yıllık olması ve daha önce de kira tespit davası açılmaması nedeniyle kira tespit davanız 344/3'e göre yürümek durumundadır ve 344/3'ün uygulanacağı kira tespit davasında keşif yapılması zorunludur. Keşif yapılmadan kiralanın durumunu bilinemez ve o zaman da hakimin bir kira bedeli belirlemesi imkansız hale gelir. Emsal sözleşmelerin araştırılma nedeni bunlara göre karar verilmesi değil, bunlara göre keşif yapılmasıdır. Polisin binaya gitmesi hiçbir zaman yargılamada "keşif"in alternatifi olamaz ve polisin yazısına göre de bir kira belirlemesi yapılamaz.

Dolayısıyla kararın esas olarak doğru olduğunu düşünüyorum ama usulü açıdan da problemli gözüküyor. Zira 344/3 gereğince hakimin keşif yapması zorunlu olduğu için hakimin bilirkişi masraflarının yatırılması için kesin süre vermesi de zorunludur. Bu davada keşif sizin "deliliniz" değildir, hakimin kanuna göre re'sen kullanması gereken bir yöntemdir. Nasıl ki imzaya itiraz edildiğinde hakimin -tarafların iradesini aramadan- imza tatbikatı için bilirkişi incelemesi yapması zorunluysa, 344/3'e kapsamındaki kira tespit davalarında da keşif yapması zorunludur. O halde hakimin bununla ilgili de kesin süre vermeden davayı reddetmesi de bence doğru olmamış (ama duruşma sırasında bilirkişi ücreti yatırmayacağınıza dair beyanınızı ve imzanınızı aldıysa onu bilemem tabii).

Bence istinafa gidin ama sadece bu yönden istinaf edin ve bilirkişi ücreti için kesin süre verilmeden davanın reddedilemeyeceğini belirtin. Keşif yapılmaması gerektiği üzerinde durursanız bence istinaftan da sonuç alamayabilirsiniz.

Yanıtınız için teşekkür ederim meslektaşım, gerekçeli kararın en son kısmında benim mevcut kirayı, kira ilişkisini ve başlangıcını ispatlamam gerektiği yazıyor. Bilirkişi raporu olmadığından tespit yapılamamıştır gibi bir ibare yok kararın herhangi bir yerinde. o konuyla ilgili davacıya kesin süre verilmiş olup karar duruşmasında tekrar süre talep etmemiştir denilmişti fakat bize ek süre istiyor musunuz gibi bir şey sorulmadı, yalnızca neden yatırmadınız denildi müvekkilim de durumum yoktu dedi. Onun üzerine şu an yatırabilirseniz ek süre vereyim gibi bir ihtarat yapılmadı.(eğer ki bunu yapması zorunlu ise ki şöyle meslektaşım kararda ispat yükünün bizim üzerimizde olduğu mahkemenin resen araştırma yapmak zorunda olmadığı yazıyor bu konu ile ilgili.)

Başka bir meslektaş şunları söyledi bana, bilirkişi raporu delillerden yalnızca bir tanesi, polis tutanak tutanağı var ve dosyada belediyeye müzekkere yazılmış o da iki emlakçıdan emsal değerleri almış 10k ve 11k olmak üzere. (mahkeme bütün müzekkereleri iş yeri olarak yazmış bu arada, halbuki tapuda mesken olarak geçiyor) 10k ve 11k da iş yeri emsalleri. Velhasıl dosyada yalnızca bilirkişi raporu yokluğundan ret vermesi hakkaniyet ilkesine aykırıdır dedi. Ayrıca son kısımda mevcut kirayı ispatlayamamıştır için de sen zaten 2000 tlnin yükseltilmesi için arabulucuya başvurmuşsun karşı taraf da hiçbir aşamada buna itiraz etmemiş, arabulucu tutanağın da var onu ispatlamış oluyorsun dedi. hakim kendi deneyimi ve tecrübesine göre, 10 yıllık hiç artırım yapılmamış sözleşmeye mevcut ekonomik koşullara göre karar verebilirdi dedi. Daha çok hakkaniyete aykırı olduğu için itiraz et dedi.

Hem sizin dediğiniz gibi bilirkişi raporu için ek süre vermeme üzerine hem de hakkaniyete aykırı olduğu için istinaf edeyim diyorum o halde. Bu arada duruşma tutanağı imzalatmadı ben rahatsız idim en başta da söyledim kendisine, bilirkişi raporu için süre istemedi kısmını görmedim, bu şekilde yazıldı ama imzalamadım. Tekrar görüşlerinizi alabilirsem çok minnettar olurum, teşekkür ederim.